【案例了然】某小區開發商與物業簽訂協議將小區公共區域經營權交給物業公司

某物業公司、A小區業主委員會物業服務合同糾紛案

上訴人(原審被告):某物業公司

被上訴人(原審原告):A小區業主委員會

案例簡述

2010年9月1日,A小區置業公司與物業公司簽訂《A小區前期物業管理委托合同》,12月1日,又與物業公司《前期物業管理服務合同補充協議》,約定:為加強小區管理,提高小區服務品質,甲方同意將小區經營性收入歸入物業公司所有,用於貼補日常管理支出及小區公共設施設備維護、維修,乙方盈虧自理。

2017年8月28日,物業公司退出該小區管理,與小區業主委員會形成《物業撤退協調會議紀要》:物業相關人員撤退並做好交接工作、將相關資料及妥善處理遺留問題,《問題清單》中一項關於“經營性收入資料缺失”的問題,物業承諾會將2014年至2016年叁年的經營性收入明細資料提供給業委會。

到約定移交時間期限後,物業公司以財務資料丟失導致無法審計叁年的經營性收入金額,只提供了一份不完整的明細賬複印件,無法移交公共收益,致此業主委員會向人民法院提起訴訟。

一審判決:根據物業公司提交的不完整的明細賬複印件,結合物業在小區管理時間等因素,酌情確定該公共部分經營性收益為20萬元,物業公司應約定時間付清,並支付該款利息損失。

在本案中,物業認為業主委員會確定的公共收益數額不當,不服判決結果,提起訴訟,要求撤銷一審判決。

聆訊細節:

1、2014年到2016明細帳複印件上面是有物業公司的印簽,在一審時被上訴人提交過,本案物業公司在另案中向小區房產公司提供了大量的財務資料,但本案在一審中審計單位要求物業公司提供財務資料,卻稱財務資料丟失不存在了,導致審計的材料被退回到無法審計金額。

2、一審中提供了前期物業合同,是最早符合法律規定備案的是另一家物業公司。後來由開發商自行變更本案物業公司,並沒有經過招投標。前期物業合同時間是2010年9月1日,而補充協議簽訂的時間是12月1日,也就意味著這兩份協議並不是同時簽署,補充協議未經政府備案。

【博觀看點】

案件爭論焦點：

1、原告主體資格問題,業主委員會是否有資格代表業主向法院提起訴訟,通過業主大會授權業主委員會行使業主的權利是否有效?

2、在物業公司無法提供利用小區公共資源經營所獲得經營會計財務、賬冊報表導致無法審計,根據預估經營收入依據是否充分?公共收益可以補充物業服務中的哪些支出?

案件中上訴人的辯訴理由(物業公司)

1、關於原告主體資格問題。根據當地法規相關的規定,業主委員會參加訴訟,應當提供依法成立的相關證明材料,同時應經業主委員會授權,過半數的業主同意,否則,業主委員會無權提起訴訟。在一審時並未能提供上述證明文件,也未予以審查,顯然錯誤。

2、關於公共部分經營性收益的確定,沒有事實和法律依據。一審在沒有任何事實依據的情況下,酌情確定公共部分經營性收益為20萬元。(未能提供相應的財務資料,導致無法審計,而由此以複印件依法認定,並作為收益的依據。對上述證據及事實的認定,顯然違反了舉證規則的規定,不能適用舉證責任倒置原則,而是誰主張誰舉證的原則,被上訴人如舉證不能,則理應駁回其訴請。一審認為上訴人未妥善保管相關賬冊,應承擔相應責任,屬於另一法律關系。)

3、返還經營性收益沒有事實和法律依據。補充協議,明確約定小區經營性收入歸物業所有,用於補貼日常管理支出及小區公共設施設備維護、維修,乙方盈虧自負。建設單位即使存在擅自處分行為,也不影響合同效力,同時,擅自處分行為應屬另一個法律關系,也不應在本案中予以一並處理。在判令返還經營性收入時,未考慮作為物業服務企業對小區公共設施設備維護、維修費用實際支出,顯然不公。

案件中被上訴人的辯訴理由 (業主委員會)

1.關於原告主體資格的問題。在立案時已經進行了審核業委會成立的合法性,業委會針對維權的事宜進行過業主的表決,而且得票率也是符合規定的。該城區對於業委會資格審核至少有十幾個案件的審核經驗,因此無論是在形式上還是立案的經驗上不可能存在原告的主體資格不適合的問題。

2、關於公共部分經營性收益確定的問題。在一審中審計單位要求上訴人提供財務資料,卻稱自己財務資料不存在了,導致審計的材料被退回到無法審計(但在其他案件中卻能提供大量財務資料)。因此,從這兩方面來考慮,以複印件來酌情認定公共部分經營性收益並無不當,哪怕有不當,不利後果由上訴人承擔。

3、返還經營性收益有事實和法律依據。開發商自行變更物業公司,並沒有經過招投標。所簽訂的合同和補充協議相關政府未同意後者的備案。且按照現行法律規定,物業公司沒有任何理由可以占有公共部位的經營收益。前期物業小修小補的費用是由物業公司承擔,而大修大補是由業主承擔,業主委員會從未收到大修大補的資料,而且沒有盡到一級物業服務企業維修養護責任,不僅監控門禁沒有到位,而且消防設施不能用,小區裏面的路面跟圍欄綠化都沒有依照物業合同維修維護。

法院判決依據和理由(二審)

一、小區公共部分經營性收益。案外人置業公司與物業之間雖簽訂的補充協議中約定條款,但根據《物業管理條例》規定,業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自處分。補充協議的約定屬於小區開發商擅自處分的行為,對原告不具有約束力。被告使用小區公共設施及公共部位產生經營性收益,原告作為所有權及使用權人,有權向被告主張。

二、關於公共部分經營性收益的金額。原告申請對被告對案涉小區經營收支情況進行審計,但因被告無法提供審計必需資料,故鑒定機構無法進行審計。對此該院認為,原告雖未能提供足夠的證據證明收益情況,但原告申請法院委托審計,已窮盡了舉證手段,而該部分收益無法經審計的原因,是被告未能妥善保管資料,對此被告應當承擔責任。原告提供雖是明細賬複印件,但與會議紀要內答應資料對應,對該證據的真實性予以認定。在被告未能其他證據推翻上述經營性收入明細中所記載內容的。結合被告管理案涉小區時間等因素,酌情確定該公共部分經營性收益為200000元,對原告該部分訴訟請求,該院予以支持。

叁、二審中,業委會於庭詢後向本院補充提交了一份載有“小區相關事業追索維權並聘請律師訴訟或調解”等內容業主大會決議的公告,欲證明該業委會的訴訟主體資格適格。物業公司對該證據的真實性有異議,且不能證明已取得業主大會的授權,並認為該證據理應在一審中提交。本院認為物業公司該證據雖持異議,但並未提供相反證據,故對該證據予以確認。

裁判結果:

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規定,判決如下:

駁回上訴,維持原判。本判決為終審判決。

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