【案例了然】酬金制下業主知情權糾紛一案聚焦看點

上海浦東房地產集團物業管理有限公司訴蔡璐鳴業主知情權糾紛一案民事判決書

(2018)滬01民終2354號   業主知情權糾紛    民事   上海市第一中級人民法院  

上訴人(原審被告):上海浦東房地產集團物業管理有限公司

被上訴人(原審原告):蔡璐鳴,李劍, 餘慶民(XX小區業主)

案例簡述

上海市某小區,上海浦東房地產集團物業管理有限公司為該小區提供物業管理服務,與小區業主大會(甲方)與物業公司(乙方)簽訂酬金制方式的《國際華城住宅小區物業服務合同》(酬金制:是指在預收的物業服務資金中,按約定比列或者約定數額,提取酬金支付給物業管理企業,其餘全部用於物業服務合同約定的支出,結餘或者不足均由業主享有或者承擔。)浦東房地產集團物業公司嚴格遵守《物業服務收費管理辦法》十二條的規定,每年向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況,並將財務審計情況予以公示。但小區業主蔡璐鳴、李劍、餘慶民3人卻提出訴求查閱、複制物業公司相關資料(資料如下列明),表示業主對此資料享有知情權。物業公司以“已將財務審計報告進行過公示”為理由,拒絕查閱。蔡璐鳴、李劍、餘慶民3人向法院提起訴訟,要求行使業主知情權。

業主訴求查閱、複制資料內容:

(一) 物業公司與小區業主大會、業主委員會簽訂的物業服務合同、協議、投標文件;

(二)物業公司制作的物業管理年度計劃、年度維修養護計劃、物業服務資金年度預決算,以及業主委員會的相關審批單;

(叁)小區物業服務資金的收支賬目明細以及相關財務憑證。

(四)小區公共收益資金的收支賬目明細以及相關財務憑證。

(五)小區專項維修資金的支出賬目明細及相關財務憑證(包括審批單、合同、銀行轉賬憑證、發票等)。

案件爭論焦點

1、物業公司是否為業主行使知情權的義務主體?

2、小區物業服務費方式實行酬金制下,物業公司每年將“物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況”進行公示情況下,業主對於小區公共資金、專項維修資金、物業服務資金的收支明細和相關財務憑證等是否可進行查閱、複制?

3、業主的知情權包含哪些內容,如何合法行使知情權?

案件中物業公司的辯訴理由

1、物業公司不是業主行使知情權的義務主體,

2、要求公開的部分材料不屬於業主知情權的范圍,行使業主知情權的方式不應當包括複制。

3、已向小區業主進行如下內容公示:相關年度物業服務合同向小區業主公示;小區收支審計情況,專項審計報告;物業費收支情況,並提供有關證據和照片證明。

法院判決依據和理由

1、物業公司是否為蔡璐鳴、李劍、餘慶民行使知情權的義務主體。

物業公司為小區物業服務單位,其與業委會簽訂了酬金制模式的物業服務合同。該合同約定,物業公司提供物業維修、更新、改造和養護費用的賬務管理以及物業檔案資料的保管。物業公司為物業服務的提供方,蔡璐鳴、李劍、餘慶民所訴請要求知情的資料均在物業公司提供物業服務中產生,物業公司制作並保管了相應的資料,且在庭審過程中亦明確其持有,因此物業公司為蔡璐鳴、李劍、餘慶民行使本案所涉知情權的義務主體。

2、業主行使知情權的范圍。

業主知情權是指業主了解建築區劃內涉及業主共有權以及共同管理權相關事項的權利。根據最高人民法院《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》的規定,業主請求公布、查閱建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況;管理規約、業主大會議事規則,以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄;物業服務合同、共有部分的使用和收益情況;建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的處分情況,以及其他應當向業主公開的情況和資料的,人民法院應予支持。上述司法解釋對於業主知情權的范圍作出了明確規定,蔡璐鳴、李劍、餘慶民為XX小區業主,其以合理的方式所行使的知情權,應當受到法律保護。

小區的公共收益資金、專項維修資金以及酬金制模式下的物業服務資金均屬全體業主共有,蔡璐鳴、李劍、餘慶民作為業主之一,對於上述資金相關的收支明細情況享有知情權。國家發展和改革委員會、建設部頒布施行的《物業服務收費管理辦法》十二條規定“實行物業服務費用酬金制的,預收的物業服務支出屬於代管性質,為所交納的業主所有,物業管理企業不得將其用於物業服務合同約定以外的支出。物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算並每年不少於一次公布物業服務資金的收支情況。業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時,物業管理企業應當及時答複。”《上海市商品住宅專項維修資金管理辦法》第十八條中規定“……業主對公布的專項維修資金賬目有異議的,可以要求業主委員會和物業服務企業提供有關的費用清單、發票原件和按戶分攤費用清單進行核對。”小區業主對上述叁項資金享有監督權、知情權,而全面知情權是有效行使監督權的保障。如業主的知情權僅限於由物業公司提供的審計報告中列明的各項資金明細清單而已,將使業主的監督權流於形式,無法切實保障全體業主的權利。因此,該類資料應納入知情權的行使范圍。

3、蔡璐鳴、李劍、餘慶民行使知情權的方式。

物業公司曾在小區內對審計情況進行公示,確實在一定程度和范圍內保障了業主行使知情權,但尚不能充分滿足業主行使知情權的要求。業主享有知情權的所有材料,業主可通過請求公布、查閱的方式行使,對於已公布的文件和資料仍應允許業主查閱,物業公司以其已將審計進行過公示為由主張拒絕查閱的抗辯,缺乏依據,一審法院不予采信。業主行使知情權方式不僅包括要求公布、查閱,還應當包括複制相應的資料。因小區物業管理事務紛繁蕪雜、資料數量龐大,如僅允許業主查閱,對於不具備專業知識的業主來說,無法順利全面的行使知情權,更不可能以此進一步行使監督權。應當指出的是,業主行使知情權當以不影響他人權益及盡量減少對義務主體的負擔為原則,不應多次重複查閱、複制,亦應承擔複制資料的費用。

綜上,蔡璐鳴、李劍、餘慶民的訴訟請求,一審法院依照《中華人民共和國物權法》第七十九條、第八十條、第八十二條、《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第十叁條之規定,於2017年12月28日作出判決:上海浦東房地產集團物業管理有限公司應於判決生效之日起十五日內將上海市浦東新區XX小區自2012年1月1日起至判決生效之日止的下列資料原件提供蔡璐鳴、李劍、餘慶民查閱、複制:

 (一)上海浦東房地產集團物業管理有限公司與上海市浦東新區XX小區業主委員會簽訂的物業服務合同(2014年度除外)及投標文件;

(二)上海浦東房地產集團物業管理有限公司作出的物業管理年度計劃、年度維修養護計劃、物業服務資金年度預決算,以及上海市浦東新區XX小區業主委員會的相關審批單;

(叁)上海市浦東新區XX小區物業服務資金的收支賬目明細以及相關財務憑證。財務憑證包括:1、與外單位簽訂的委托外包合同、支出憑證、發票,上海市浦東新區XX小區業主委員會對委托外包費用的審批單、對外委托外包合同執行考核費用的審批單;2、聘用員工和勞務派遣用工的人員名冊、勞動合同、勞務派遣合同、工資性支出明細台賬、銀行流水、個稅和社保繳納證明;3、上海市浦東新區XX小區業主委員會對上海浦東房地產集團物業管理有限公司提取酬金的考核文件;4、使用物業服務資金進行采購的審批單、發票、支出憑證;5、繳納稅款和規費的憑證;6、上海市浦東新區XX小區會所交納物業管理費用的憑證;7、收取地下停車位管理費用的發票存根;

(四)上海市浦東新區XX小區公共收益資金的收支賬目明細以及相關財務憑證。財務憑證包括:1、地面停車費的收入賬目明細及發票存根;2、網球場、籃球場等公共設施、設備的收費憑證;3、廣告費合同及發票存根;4、使用公共收益資金支付維修更新工程項目的審批單、合同、銀行流水、發票;5、繳納稅款及規費的憑證;

(五)上海市浦東新區XX小區專項維修資金的支出賬目明細及相關財務憑證,包括審批單、合同、銀行轉賬憑證、發票。

裁判結果:駁回上訴,維持原判。

相關法規鏈接:

《物業服務收費管理辦法》

第十二條 業主與物業管理企業可以采取包幹制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

包幹制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用,盈餘或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業,其餘全部用於物業服務合同約定的支出,結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第十四條 實行物業服務費用包幹制的,物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

實行物業服務費用酬金制的,預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分:

1、管理、服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

2、物業公共部位、公共設施、設備日常運行維護費用;

3、物業管理區域清潔衛生費用;

4、物業管理區域綠化養護費用;

5、物業管理區域秩序維護費用;

6、辦公費用;

7、物業管理企業用於該項目的固定資產折舊;

8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

9、經業主同意的其它費用;

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,應當通過專項維修資金予以列支,不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

第十五條 實行物業服務費用酬金制的,預收的物業服務支出屬於代管性質,為所交納的業主所有,物業管理企業不得將其用於物業服務合同約定以外的支出。

物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業管理服務資金年度預決算,並每年不少於一次公布物業服務資金的收支情況。

業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金收支情況提出質詢時,物業管理企業應當及時答複。

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