【案例了然】業主委員會解聘、選聘物業企業糾紛案例聚焦看點

江門市恩威物業管理有限公司與江門市蓬江區駿景花園業主委員會物業服務合同糾紛二審民事判決書

(2014)江中法民一終字第332號  物業服務合同糾紛  二審   民事   廣東省江門市中級人民法院   2014-09-04

上訴人(原審被告):江門市恩威物業管理有限公司(新選聘物業公司)

法定代表人:孫春嬋。

委托代理人:謝永壯。

被上訴人(原審原告):江門市蓬江區駿景花園業主委員會。

負責人:陳百年,該業主委員會主任。

委托代理人:楊志堅、麥嘉欣。

原審第叁人:江門市新會區金沙物業管理有限公司(前期物業公司)。

法定代表人:黃健成,該公司總經理。

委托代理人:張志傑、陳少鴻,均系廣東圭峰律師事務所律師。

案件簡述:

駿景小區由金沙公司做前期物業管理,合同到期前叁個月,業委會通知金沙公司不再續聘,要通過招投標選聘新的物業公司。業委會向各業主發出《關於公開招聘物業服務企業事宜的通知》,並附《征求意見表》,向業主征求意見對是否同意業委會采用公開招聘方式確定物業服務企業並簽訂物業服務合同進行表決。表決結果雙過半。

隨後,業主委組織了招投標,與恩威物業簽訂了物業服務合同。合同簽訂後,恩威公司組織人員並購買了十七萬多元的進場物質,但兩次進場,均因金沙公司和部分業主阻攔,進場未果。隨後,恩威公司將業委會告上法庭,要求其賠償經濟損失和名譽損失,承擔違約責任。

上訴人江門市恩威物業管理有限公司(以下簡稱恩威物業)因與被上訴人江門市蓬江區駿景花園業主委員會(以下簡稱業委會)、原審第叁人江門市新會區金沙物業管理有限公司(以下簡稱金沙物業),就物業服務合同糾紛一案,不服人民法院(2013)江蓬法民一初字第1745號民事判決,向法院提起上訴。

案件爭論的焦點

1、在前期物業服務合同到期前,業委會通知物業公司,認為雙方的前期物業服務合同到期,經研究決定合同期滿後不續約,屆時業委會將重新公開招聘物業服務企業,做法是否合法?

2、業委會與新物業公司簽訂的《物業服務合同》是否有效?

3、在前期物業服務合同到期前,關於解聘、續聘物業公司以及采取招投標方式選聘新物業公司是否召開業主大會,並經“雙過半”表決同意。如果經過業主大會法定程序同意,則簽訂的《物業服務合同》有效,反之,則無效。

4、關鍵點:一,業主委員會解聘物業企業程序不合法,導致結果不合法。二,因業主委員會的行為不合法,與其新聘企業簽訂的合同自始無效。

案件業委會的辯訴理由:

1、業委會只是一個民間自治組織,不具備強制執行力。對於金沙公司無理占據物管區域,業委會多次向有關機關反映,尋求解決方法,促使合同履行。合同無法履行是金沙公司過錯造成,因此遭受的經濟損失應由過錯方承擔,業委會不承擔責任。

2、業委會從未參與對恩威公司名譽、聲譽的詆毀,對恩威公司的名譽損失不應承擔責任。

法院判決的依據和理由

1、根據《物業管理條例》第十一條第(四)項和第十二條第叁款的規定,選聘物業服務企業屬全體業主共同決定的事項,業主大會作出該項決定時應經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。而根據《物業管理條例》第十五條第(二)項和《廣東省物業管理條例》第四十四條規定,業主委員會的職責為代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同,並應在合同簽訂時出具業主大會選聘物業服務企業的決定和業主委員會的合法有效證明;

2、業委會在未得到業主大會同意的情況下,自行決定前期物業管理服務合同期滿後不再續約,程序失當;

3、業委會向業主發出《關於公開招聘物業服務企業事宜的通知》,以書面方式征求業主是否同意業委會采用公開招聘方式確定物業服務企業並簽訂物業服務合同的意見。該事項得到“雙過半”業主的同意,上述決定中未明確授權業委會具體選定物業服務企業;

4、業委會在擬定選聘的物業服務企業後,僅公示相關選聘情況和公示合同文本並要求業主在規定時間內提出異議,不符合《物業管理條例》第十二條規定的召開業主大會的形式要件;

5、鑒於本案證據未能證明業主大會作出了選聘恩威公司作為物業服務企業的決定,業委會自行與恩威公司簽訂的物業服務合同不能體現業主大會的意志,違反《物業管理條例》第十一條第(四)項和第十二條第叁款的規定,該合同應屬無效。

新聘物業公司(原告)為何不能進駐小區且未能獲取經濟賠償?

      原告未能舉證業主大會作出了選聘物業服務企業的決定,業委會自行與物業公司簽訂的物業服務合同無效,原告在原審過程中經釋明,仍堅持在合同有效的前提下請求業委會繼續履行合同並承擔違約責任,缺乏必要的前提和基礎,亦於法無據,故發院不予支持。

 案例詳情

2011年1月28日,業委會與金沙公司簽訂《物業管理服務合同》,約定由金沙公司為某甲花園小區提供物業管理服務,自2011年1月15日起至2013年6月30日止,合同期滿前叁個月,金沙公司應當書面提出續簽或退出管理的決定,在業委會續聘或選聘物業管理企業簽訂物業服務合同生效時,合同終止;

2013年3月23日,業委會通知金沙公司,認為雙方的合同於2013年6月30日到期,經研究決定合同期滿後不續約,屆時業委會將重新公開招聘物業服務企業。

2013年 3月31日,業委會向各業主發出《關於公開招聘物業服務企業事宜的通知》,並附《征求意見表》,向業主征求意見對是否同意業委會采用公開招聘方式確定物業服務企業並簽訂物業服務合同進行表決。同年4月28日,業委會發布公告,於2013年3月31日以書面形式向全體業主征求公開招聘物業服務企業的意見,並認為本次征求事項得到二分之一以上業主同意以及面積過半,征求事項表決通過,業委會將按照相關程序完善合同條款開展招聘工作。此後,業委會成立了由5名業委會委員以及2名業主代表組成的招標評審小組,於2013年6月16日進行評標、開標工作。同年6月17日,業委會公布物業管理服務項目結果公示,評標信息:恩威公司得票4票,另一物業公司得票3票,擬中標人為恩威公司。

在業委會進行物業管理公司的招、投標期間,部分業主向江門市住建局、江門市信訪局、某甲街道辦事處等部門投訴,反映業委會在選聘物業管理公司過程中不依法召開臨時業主大會進行公開招聘工作,質疑業委會本次招標的合法性,要求暫停招聘物業服務企業的工作。

業委會向恩威公司出具《中標通知書》,通知恩威公司中標事宜。此後,業委會向金沙公司發出了撤場通知,要求金沙公司於2013年7月1日前撤場。2013年6月30日,恩威公司與業委會簽訂了《江門市蓬江區某甲花園物業管理服務合同》,約定由恩威公司為某甲花園小區提供物業管理服務,合同期限為兩年,2013年7月1日、7月15日,恩威公司組織有關人員進駐某甲花園小區,但是,由於業委會與部分業主、金沙公司的上述爭議,恩威公司未能完成物業管理的交接手續。

一  審

 上訴人恩威物業公司上訴請求:

2013年9月17日,恩威公司向原審法院提起訴訟,請求法院判令:1.業委會賠償恩威公司經濟損失17264.9元、名譽損失5000元,合計22264.9元;2.業委會按照雙方簽訂的《物業管理服務合同》履行合同;3.本案訴訟費用由業委會承擔。

      主要事實和理由是:

1、業委會在2013年6月3日至2013年6月9日期間為駿景花園小區物業管理服務項目,面向市場招聘叁級以上資質物業管理公司,恩威公司依照招標文件應邀投標應聘,6月25日收到業委會發出《中標通知書》。雙方在6月30日共同簽署了《物業管理服務合同》,合同約定服務期限為自2013年7月1日至2015年6月30日止兩年。

2、2013年7月1日,恩威公司依照合同帶領工作人員及工作物資進駐某甲花園小區,卻遭到原駐物業與個別業主阻撓,經與業委會交涉,恩威公司於同年7月15日再次按照合同進場,遭遇阻撓,業委會未能解決恩威公司依約進駐某甲花園小區的障礙,致使恩威公司至今無法履行合同。業委會的違約行為導致恩威公司因此支付預備進場工作人員工資、購置物資、工具、服裝、設備費、訴訟費等經濟損失共計17264.9元。

3、恩威公司未能依約進駐某甲花園小區,輿論指向恩威公司在其中是否有貓膩及質疑恩威公司物業管理水平等等,恩威公司名譽和利益受到一定程度損害。

  業委會答辯稱:

1、恩威公司無法履行合同完全是由於金沙公司無理拒不退場造成的,應由過錯方承擔。物業管理合同於6月30日到期後沒有續約,但金沙公司不按規定向恩威公司交接,在2013年7月1日及7月15日兩次帶領恩威公司進駐小區時,金沙公司與個別業主反鎖辦公室門拒不退場,雙方一度引起紛爭並報警,還相約到江門市住建局約談試圖解決糾紛,但金沙公司在合同到期的情況下依然無理占據原物管區域,業委會將相關事件來龍去脈向住建局作了彙報,住建局至今沒有回應。

2、業委會只是一個民間自治組織,不具備強制執行力。對於金沙公司無理占據物管區域,業委會多次向有關機關反映,尋求解決方法,促使合同履行。合同無法履行是金沙公司過錯造成,業委會沒有過錯,其因此遭受的經濟損失應由過錯方承擔,業委會不承擔責任。

3、業委會從未參與對恩威公司名譽、聲譽的詆毀,對恩威公司的名譽損失不應承擔責任。進場時,金沙公司與個別業主阻撓在小區內,用高音喇叭或拉橫幅等發表言論,業委會不僅沒有參與且深受其害,因此,恩威公司的名譽損失不應由業委會承擔。

4、業委會至今仍在竭力促使合同履行,應免責。業委會至今仍在積極與住建局、某乙居委會溝通,希望在不影響小區和諧穩定的前提下,解決與恩威公司物業管理合同的履行問題,不應承擔本案責任。

金沙公司答辯稱:

1、首先,恩威公司與業委會之間簽訂的物業管理服務合同是一份無效的合同,因為該合同的簽訂過程違反了法律的有關強制規定,該合同並沒有經過某甲花園業主大會開會表決,未經法律法規規定的“雙過半”的強制規定,因此合同是無效的。

2、其次,該合同是業委會的相關人員在沒有得到業主大會授權的情況下私自與恩威公司簽訂的,而如果恩威公司的訴訟請求成立,業委會支付有關的賠償所使用的資金實際上是通過小區的收益來支付的,損害了業主的權益,依據《廣東省物業管理條例》第65條的規定,業委會作出的違反法律規定的決定,給業主或者物業服務企業造成損害的,由簽字同意的業主委員會的成員承擔責任,因此,恩威公司起訴業主委員會的訴訟主體是不適合的。

3、造成恩威公司無法履行所謂的合同的過錯不在於金沙公司,而是在於業委會的個別成員。金沙公司至今未離場主要是基於某甲花園“雙過半”業主表決同意金沙公司繼續擔任某甲花園的物業管理工作,該情況在金沙公司提交的證據可以證實;另外,根據有關的政府部門的指示,金沙公司也應暫時管理某甲花園小區。其次,根據《物業管理條例》第50條第3款的規定,物業服務合同期屆滿,業主大會沒有作出選聘或者續聘決定,原物業服務企業自願按照原合同約定繼續提供服務的,物業服務合同自動延續業主大會作出選聘或續聘決定止。

4、鑒於目前某甲花園混亂的局面,真正不讓恩威公司進場的是廣大的業主,這時離場,將肯定導致某甲花園陷入無物業管理的局面。造成目前局面的主要原因是因為業委會的有關人員在其擔任業主委員會成員過程中,沒有召開業主大會表決的有關事項,甚至通過違法的方式擅自與恩威公司簽訂合同,不僅損害廣大業主的利益,甚至損害了恩威公司的權益。綜上所述,在業主大會沒有作出選聘或者續聘管理企業的最終決定之前,恩威公司與業委會簽訂的合同無效,金沙公司不退場也沒有任何過錯,請求法院駁回恩威公司的訴訟請求,並且認定該合同是無效合同,也不應當繼續履行。

原審法院判決理由和結果:

原審法院認為,本案是物業服務合同糾紛。本案爭議的問題是:1.恩威公司與業委會簽訂的《江門市蓬江區某甲花園物業管理服務合同》的效力以及是否應予以履行的問題;2.業委會是否應賠償恩威公司經濟損失、名譽損失的問題。

       一、關於恩威公司與業委會簽訂的《物業管理服務合同》的效力問題。

1、根據《物業管理條例》第十一條規定:“下列事項由業主共同決定:(一)制定和修改業主大會議事規則;(二)制定和修改管理規約;(叁)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;(四)選聘和解聘物業服務企業;(五)籌集和使用專項維修資金;(六)改建、重建建築物及其附屬設施;(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。”、第十二條規定:“業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,應當有物業管理區域內專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主可以委托代理人參加業主大會會議。業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項,應當經專有部分占建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項,應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。”、《廣東省物業管理條例》第五十條規定:“物業服務合同期限屆滿叁個月前,業主委員會應當組織召開業主大會決定選聘或者續聘物業服務企業,並將決定書面告知物業服務企業;物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的,應當在物業服務合同期限屆滿叁個月前書面告知業主委員會。業主大會決定續聘的,業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務合同。業主大會決定選聘新的物業服務企業的,原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內退出物業管理區域。”

2、以及參照廣東省高級人民法院的有關規定,業主委員會是業主大會的執行機構,代表業主行使自治管理權,必須對業主大會負責並報告工作,不享有自行選聘、解聘、決定是否續聘物業服務企業的權利。按照上述法規的規定,業主大會選聘、解聘、決定是否續聘物業服務企業應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意,亦即“雙過半”同意。

3、本案中,在業委會與金沙公司簽訂的《物業管理服務合同》合同期限到期前的2013年3月23日,業委會在未經業主大會會議研究討論的情況下,自行決定合同期滿後不續約並通知金沙公司,該決定與以上法律法規的規定不符,違反了法律法規規定的民主議定程序。

4、 此後,業委會在3月31日陸續向各業主發出《關於公開招聘物業服務企業事宜的通知》,並在該通知上附上《征求意見表》,對“是否同意業委會采用公開招聘方式確定物業服務企業並簽訂物業服務合同”的事項進行征求意見,經統計有關票數後認為贊成票數及贊成的建築面積數已經超過半數,從而,認為簽訂的《物業管理服務合同》是合法有效的。但業委會的上述行為卻遭到某甲花園部分業主強烈反對,並對該合同的有效性提出質疑,認為業委會與恩威公司簽訂合同,並未經過“雙過半”票數的同意,並自發成立臨時托管小組,簽訂《否決聲明》、《同意書》等文件否認該合同的效力。

5、原審法院認為,首先,從本案的事實來看,業委會先自行決定不續聘金沙公司,然後再向各業主發出《征求意見表》,對“是否同意業委會采用公開招聘方式確定物業服務企業並簽訂物業服務合同”的事項征求意見,如上所述,程序不當;

6、其次,該征求意見事項並未具體指向具體的招聘方式,也未具體指向選聘哪一家物業服務企業,也未列舉招投標的方法,上述事項的不明確性為日後部分業主質疑物業服務企業選聘工作合法性提供了合理的懷疑;

7、從恩威公司及業委會的陳述來看,業委會招聘物業服務企業的招聘評審小組由7人組成,其中5人是業委會成員,另外2名是業主代表,該7人評審小組的投票結果決定了物業服務企業的選聘事項,評審小組的組成是否履行了必要的程序,是否征詢了業主大會的意見,業委會並未能提供證據予以證實,

本案中,由於業委會在未經業主大會表決的情況下,自行決定不續聘金沙公司,違反有關規定;並且,業委會未能提供《征求意見表》投票的原始憑證,其後續選聘工作是否符合多數業主的意願,未能得到證實,因此,業委會在續聘、選聘物業服務企業的問題上違反法律法規強制性規定。因此,恩威公司要求業委會履行該合同,顯然無法律依據和事實依據,對其該項訴訟請求,原審不予支持。

二、對於業委會是否應賠償恩威公司經濟損失、名譽損失的問題。

1、首先,恩威公司以其與業委會簽訂的《物業管理服務合同》合法有效為前提,認為業委會構成違約,並請求違約損失17264.9元。根據《中華人民共和國合同法》第五十八條規定:“合同無效或者被撤銷後,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。”最高人民法院《關於民事訴訟證據的若幹規定》第叁十五條的規定:由於涉案《物業管理服務合同》無效,恩威公司如果確實存在損失,並且在其主觀沒有過錯的情況下,該損失實際為締約過失引致的損害賠償問題,其有權要求過錯方予以賠償,但是,恩威公司經原審釋明後,仍然表示不變更訴訟請求,導致原審認定的事實與其起訴主張的事實不一致,故原審對恩威公司的該項請求不予支持。

2、對於恩威公司請求的名譽損失5000元的問題。根據《中華人民共和國民法通則》第一百零一條規定:“公民、法人享有名譽權,公民的人格尊嚴受法律保護,禁止用侮辱、誹謗等方式損害公民、法人的名譽。”名譽權是公民和法人就其自身屬性和價值所獲得的社會評價。本案中,從恩威公司提供的證據反映,未能證實業委會實施了侵害其名譽權的行為,其也未能提供證據證明其名譽權受到了損害,故對其請求業委會賠償名譽損失的請求,原審不予支持。

3、據此,原審法院依照《中華人民共和國民法通則》第一百零一條,《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條,《物業管理條例》第十一條、第十二條,《廣東省物業管理條例》第五十條,《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款,最高人民法院《關於民事訴訟證據的若幹規定》第叁十五條的規定,於2014年3月4日作出如下判決:駁回恩威公司的全部訴訟請求。本案受理費382元,由恩威公司負擔。

當事人二審的意見

      恩威公司不服原審判決,向本院提起上訴,主要事實和理由是:

一、原審以程序不當為由認定恩威公司與業委會之間的合同無效屬認定事實有誤。雖然業委會在原物業合同期滿後未就是否不續聘金沙公司征求業主意見,然而,第一,業委會在通知金沙公司不續聘當月已征得小區“雙過半”業主同意公開選聘物業服務企業,該表決意見實際上已是業主大會對不再與金沙公司續約的追認;第二,金沙公司在回複中亦表示不再續約;第叁,業委會與金沙公司是否續約與認定涉案合同效力無關,並非涉案合同無效的法定理由。

二、原審以部分業主懷疑選聘工作為由認定涉案合同無效於法無據。第一、該征求意見事項雖未具體指向某一家企業或具體的招聘方式,但在現有的招投標方式中,業委會選用被公認為公平性、公正性、透明度最高的公開招標方式選聘物業服務企業,於理於情均無不妥,對選聘工作的合法性住建局有關領導亦已肯定。第二,即使存在部分業主懷疑招聘工作的合法性,亦應另案解決,與本案中合同的有效與否無關,更何況該懷疑從未有證據加以證實。

叁、原審以未有證據證明評審小組的組成已征詢業主大會意見為由,否定涉案合同效力於法無據。選聘物業服務企業屬於業主大會的職權范圍,然而無論是廣東省物業管理條例等相關法律法規,或是小區議事規則,都未就業主大會或業委會招聘物管公司的細節進行明確規定。在小區業主大會同意公開招聘物管公司的情況下,業委會作為業主大會的執行機構,決定執行中的具體操作問題,未違反法律禁止性規定。

四、原審認定“業委會未能提供《征求意見表》投票的原始憑證,其後續選聘工作是否符合多數業主的意思,未能得到證實”,屬認定事實不清。第一、在原審庭審中,恩威公司已表示競聘前已核驗相關原始憑證,對該投票結果予以確認。第二,這些原始憑證於2013年6月25日已經過住建局核驗,有該局相關會議記錄為憑,且金沙公司出庭作證的證人在庭審過程中亦承認這一事實。

五、原審認定涉案合同無效,恩威公司的損失為締約過失引致的損害賠償錯誤。涉案合同是業委會在業主大會授權下,通過公開招標方式,與恩威公司簽訂的物業服務合同,是雙方的真實意思表示,未違反法律行政法規的強制性規定,符合本行業交易習慣,合法有效。

因業委會未能依約提供必要的進場條件造成恩威公司的損失,其理應承擔違約責任。

業委會答辯稱:

一、恩威公司的損失不應由業委會承擔。一審判決已經確認業委會在招標之後已經積極通知金沙公司退場。涉案合同不能履行是由於金沙公司的原因造成的,因此恩威公司上的相關請求以及損失應該由過錯方即金沙公司賠償。

二、原審判決認定招標過程中存在的問題沒有事實及法律依據,在現有的法律法規下,業委會如何通過公開招標的方式選出物業管理公司並沒有明確的規定,因此,原審法院認為程序不當沒有事實和法律依據。業委會在此過程中沒有任何過錯。

金沙公司答辯稱:

一、恩威公司的上訴缺乏事實和法律依據,請求二審法院駁回上訴,維持原判

二、恩威公司與業委會簽訂的《物業管理服務合同》為無效合同,依法不應予履行。理由如下:

1、依據《中華人民共和國物權法》第76條、《物業管理條例》第11條、《廣東省物業管理條例》第50條的規定,有權作出選聘和續聘物業服務企業的決定的機構為業主大會,業主委員會無此職權。且業主大會選聘、解聘、決定是否續聘物業服務企業應當經專有部分占建築物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。另依據廣東省高級人民法院的有關規定,業主委員會是業主大會的執行機構,代表業主行使自治管理權,必須對業主大會負責並報告工作,不享有自行選聘、解聘、決定是否續聘物業服務企業的權利。本案中,業委會嚴重違反了上述規定,

2、其與恩威公司簽訂的涉案合同無效。業主大會對是否續聘金沙公司做出決定,只是業委會的評估和研究,便自行通知金沙公司不再續約,嚴重違反了法律法規規定的民主議定程序。再向各業主發出《征求意見表》,對“是否同意業委會采用公開招聘方式確定物業服務企業並簽訂物業服務合同”的事項征求意見,屬程序不當,不僅不能如上訴狀中所稱構成對前面業委會越權做出決定的“追認”,而且由於業委會違法違反程序,這自行決定不與金沙物業續約的行為與涉案合同的無效存在關聯性。後於2013年4月28日發布了其自己制作的統計結果的公告(駿業(2013)5號),稱前述征求的事項己獲業主雙過半數同意通過。但是,業委會在一審當中並未提交《征求意見表》的原始憑證證實其“已獲過半數通過”的主張。

3、甚至私自成立由7個人組成的評審小組用閉門投票方式決定選聘了恩威公司作為物業管理企業並簽訂了涉案合同的行為合法有效,屬明顯的違反法律規定,故涉案合同屬無效合同。所謂“7人評審小組”,在恩威公司與業委會的證據和一審法庭調查都無法證實這個評審小組的成立、人員選定是否履行了必要的程序,是否征詢了業主大會的意見。對於一個有合法資質的物業管理企業,應當明知法律的強制性規定,和應當知道不通過業主大會私下組成評審小組選聘物業管理企業的有效性,但卻認為這種方式屬“執行中的具體操作問題,不違反法律禁止性規定”,是明顯的強詞奪理,也更加突顯了恩威公司在簽訂涉案合同的過程中存在明顯過錯。涉案合同因為無效自始沒有法律效力。

二審法院判決理由和結果:

 1、根據《物業管理條例》第十一條第(四)項和第十二條第叁款的規定,選聘物業服務企業屬全體業主共同決定的事項,業主大會作出該項決定時應經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

2、根據《物業管理條例》第十五條第(二)項和《廣東省物業管理條例》第四十四條規定,業主委員會的職責為代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同,並應在合同簽訂時出具業主大會選聘物業服務企業的決定和業主委員會的合法有效證明。根據上述規定,在物業服務合同到期前,業委會應召開業主大會由全體業主作出是否同意續聘或另行選聘物業服務企業的決定,若業主大會決定另行選聘物業服務企業,則應由業委會根據業主大會的決定開展具體選聘工作,並將選聘情況向業主大會彙報,經業主大會作出選聘決定後由業委會根據該決定代表業主與物業服務企業簽訂物業服務合同。

3、本案中,業委會在未得到業主大會同意的情況下,自行決定金沙公司的物業管理服務合同期滿後不再續約,程序失當。

4、但其後業委會向業主發出《關於公開招聘物業服務企業事宜的通知》,以書面方式征求業主是否同意業委會采用公開招聘方式確定物業服務企業並簽訂物業服務合同的意見。該事項得到“雙過半”業主的同意,實質上形成對業委會不再與金沙公司續約決定的追認。業委會根據業主大會的上述決定,有權開展公開招聘物業服務企業的具體工作。但由於業主大會的上述決定中未明確授權業委會具體選定物業服務企業並直接與其簽訂物業服務合同,故業委會應在開展選聘工作時,對參與競聘的物業服務企業進行審查、評議後,須另行召開業主大會,向全體業主彙報相關情況,並由全體業主對選聘物業服務企業的事項作出最終決定。而業委會在擬定選聘的物業服務企業後,僅公示相關選聘情況和公示合同文本並要求業主在規定時間內提出異議,不符合《物業管理條例》第十二條規定的召開業主大會的形式要件,即使無業主按其要求提出異議,亦不能證明選聘結果得到“雙過半”業主的同意。

5、鑒於本案證據未能證明業主大會作出了選聘恩威公司作為物業服務企業的決定,業委會自行與恩威公司簽訂的物業服務合同不能體現業主大會的意志,違反《物業管理條例》第十一條第(四)項和第十二條第叁款的規定,該合同應屬無效。恩威公司在原審過程中經釋明,仍堅持在合同有效的前提下請求業委會繼續履行合同並承擔違約責任,缺乏必要的前提和基礎,亦於法無據,故本院不予支持。

綜上所述,原審判決認定事實清楚,適用法律正確,處理恰當,依法應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規定,判決如下:

駁回上訴,維持原判。

        二審案件受理費332元,由上訴人江門市恩威物業管理有限公司負擔。

判決為終審判決。

審判長黎景欣

審判員陳雪娟

審判員李雁羽

二〇一四年九月四日

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