【案例了然】小區“人防工程”車位聚焦看點

(2018)蘇05民終3125號  車位糾紛  二審  民事      江蘇省蘇州市中級人民法院   2018-05-25

上訴人(原審被告):蘇州市吳中區郭巷街道香濱水岸(第叁屆)業主委員會,住所地江蘇省蘇州市吳中區郭巷街道通達路2088號。

負責人:孫桂林,主任。

委托訴訟代理人:盧心悅,江蘇瀛元律師事務所律師。

被上訴人(原審原告):蘇州中展房地產開發有限公司,住所地江蘇省蘇州市東環路32號。

法定代表人:鍾恒,該公司董事長。

委托訴訟代理人:章敏,江蘇旭展律師事務所律師。

委托訴訟代理人:苗思蕖,江蘇旭展律師事務所律師。

案例簡述:上訴人(第叁屆)業主委員會因與被上訴人房地產開發有限公司,就小區人防車位收益歸開發商還是業主公共收益糾紛一案,不服人民法院一審(2017)蘇0506民初144號民事判決,向法院提出上訴。

本案業委會的訴訟理由:

1、小區的開發商並非一家開發商,事實上涉案小區由兩個開發商共同建造完成。原告開發商提交的證據無法證明涉案人防工程系其獨自建造。

2、即使人防工程的建造者是一家開發商,但誰建造並不等於誰投資。一審法院未查明人防工程的建造成本是否攤入房價、人防工程所占用的土地成本是否攤入房價,開發商沒有提供人防工程系其獨自投資的直接證據即該項目的清算報告。

3、開發商取得的人防工程平時使用證早已過期,故其對涉案人防工程沒有使用權,進而無法進行出租及收益,也不存在經濟損失。

4、小區人防工程常年處於消防驗收不合格的狀態,存在嚴重安全隱患,開發商未進行過任何管理。因此,開發商並非人防工程的投資管理者,故無權獲得收益。

5、收取款項的行為主體是業主代表大會,業委會未經全體業主同意,沒有權限擅自劃撥款項。

本案爭論的焦點

1、依據人民防空法,所有權屬於國有,人民防空工程僅涉及是管理權,使用權,收益和處分權等問題,而判斷誰擁有管理權,使用權,收益和處分權的原則是誰投資誰受益。所以,要解決人防工程糾紛的關鍵點是誰是人防工程的出資人。

2、人防工程的建設費用是否已攤入了房價之中,這是重點中的重點。如果開發商有證據證明它是投資人,且未將造價分攤到房價,而業主無法舉證防空工程造價己攤入房價,則開發商擁有管理,收益等權利,反之,則由業主擁有。

法院判決的依據和理由

1、依據《防空法》第五條的規定,人民防空工程平時由投資者使用管理、收益歸投資者所有。開發商提供的人防工程竣工驗收備案表、防空地下室竣工驗收證明書等建築工程圖紙的證據,均顯示人防工程的建設單位為開發商。

而業委會上訴認為涉案人防工程不是開發商獨自建造的,但未能提供其他主體參與建造的證據;

2、業委會認為人防工程建造成本已攤入房價,也未能提供證據予以證明,無反證推翻開發商所提供證據的情況下,應認定涉案人防工程系開發商投資建造。

3、開發商的人民防空工程平時使用證,印證了開發商對人防工程依法享有使用權。雖然使用證的期限已經屆滿,開發商未辦理續期,但未能續期的主要原因是開發商與涉案業主委員會之間有紛爭,並不能歸責於開發商。使用證的續期問題屬於行政管理范疇,不影響開發商作為人防工程投資者依法應當享有的收益權。

4、第二屆業委會未經開發商同意,擅自對外收取人防工程的車位使用費,已構成對開發商合法權益的侵害。故開發商要求業委會退還剩餘款項,於法有據,應予支持。

業委會敗訴的關鍵點

1、未能舉證小區人防工程的投資造價是否計入房價,故不能判決人防工程是小區業主所有,不能證明小區業主是投資方;

2、在人防工程使用過程中,進行管理修繕支出,業委會沒有提供相應合同、發票及圖紙等予以證明,而僅提供記賬憑證,法院對相應支出不予認可。

3、業委會未能舉證就該“小區業主代表大會委托收取並管理地下人防車位費”事項召開過業主大會,業委會收取人防車位的停車費無合法有效的授權。

案例詳情 

上訴人蘇州市吳中區郭巷街道香濱水岸(第叁屆)業主委員會(以下簡稱第叁屆業委會)因與被上訴人蘇州中展房地產開發有限公司(以下簡稱中展公司)、原審被告申建成、許宏偉、湯紅兵、孫桂林、金蘇華、閭小平車位糾紛一案,不服蘇州市吳中區人民法院(2017)蘇0506民初144號民事判決,向本院提出上訴。本院於2018年3月26日立案受理後,依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

上訴人第叁屆業委會上訴請求:一、依法撤銷一審判決,發回重審或改判駁回中展公司的全部訴訟請求。二、中展公司承擔一、二審訴訟費用。事實和理由:一、一審法院認定事實不清。1.涉案小區的開發商並非中展公司一家,事實上涉案小區由兩個開發商共同建造完成。中展公司提交的證據無法證明涉案人防工程系其獨自建造。2.退一步講,即使涉案人防工程的建造者是中展公司,但誰建造並不等於誰投資。一審法院未查明人防工程的建造成本是否攤入房價、人防工程所占用的土地成本是否攤入房價,中展公司沒有提供人防工程系其獨自投資的直接證據即涉案項目的清算報告,一審法院認定涉案人防工程是中展公司投資沒有依據。3.多年來涉案人防工程常年處於消防驗收不合格的狀態,存在嚴重安全隱患,中展公司未進行過任何管理。因此,中展公司並非涉案人防工程的投資管理者,故無權獲得收益。二、一審法院適用法律錯誤。1.根據《江蘇省物業管理條例》第66條第叁款的規定,人民防空工程平時作為停車位收取的汽車停放費、租金,應當依照有關規定,用於該人民防空工程設施的維護管理和停車管理的必要支出,有剩餘的部分應當將所得收益的70%納入住宅專項維修基金,其餘部分可以用於補貼物業服務費。涉案人防工程自建成後一直處於失修狀態,業主代表大會為修繕及管理已花費較大款項,所剩餘部分亦應納入住宅專項維修基金,故業主代表大會是保管剩餘款項的合法主體。2.中展公司取得的人防工程平時使用證早已過期,故其對涉案人防工程沒有使用權,進而無法進行出租及收益,也不存在經濟損失。3.收取款項的行為主體是業主代表大會,上訴人未經全體業主同意,沒有權限擅自劃撥款項。

被上訴人中展公司辯稱,一審判決認定事實清楚,適用法律正確,請求駁回上訴,維持原判。

原審被告申建成、許宏偉、湯紅兵、孫桂林共同辯稱,同意第叁屆業委會的上訴意見。

原審被告金蘇華、閭小平二審未作答辯。

原審原告中展公司向一審法院起訴請求:判令原審被告連帶賠償原審原告損失275625元(自2016年1月15日至2016年11月30日按每月每車位250元計算105個車位)。

     一審法院認定事實:位於蘇州市吳中區××街道××北小區(即湖濱花園、香濱水岸小區)的地下人防工程建設單位為原審原告中展公司,該公司於2005年6月14日取得蘇州市人民防空辦公室有關人防工程施工圖設計審查批准書,其記載該人防工程為結建式防空地下室,規劃建設地面建築面積約13.27萬平方米,為高層建築,應建防空地下室面積為10827平方米,擬建1個地下人防工程,地下室總建築面積為10827平方米,平時用途為汽車庫。2009年12月25日,該人防工程竣工驗收備案,建築面積為10827平方米,使用面積8747平方米。2010年3月29日,蘇州嘉潤房地產測繪有限公司對涉案小區人防車庫面積進行測繪並出具了房產測量報告,人防車庫的建築面積為11067.69平方米,並附有測繪圖紙。

涉案小區第二屆業主委員會於2015年8月10日成立,並於同月13日備案,業委會名單為:湯紅兵(主任)、孫桂林(副主任)、許宏偉(副主任)、申建成、餘太旺、金蘇華、閭小平。後案外人楊兆正不服蘇州市吳中區住房和城鄉建設局對蘇州市吳中區郭巷街道香濱水岸(第二屆)業主委員會的行政備案行為一案,經蘇州市姑蘇區人民法院審理後作出判決,撤銷吳中區住建局於2015年8月13日對香濱水岸(第二屆)業委會備案的行政行為。上述第二屆業委會不服判決上訴至蘇州市中級人民法院,該院於2016年5月11日作出終審判決,維持一審法院的判決。後,涉案小區於2017年3月28日成立第叁屆業委會,並於2017年5月10日備案登記。

上述事實,由原審原告提供的建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證、人防工程施工圖設計審查批准書、人防工程竣工驗收備案表、防空地下室竣工驗收證明書、房產測量報告、涉案小區第二屆、第叁屆業委會備案材料、(2015)姑蘇行初字第00264號行政判決書,原審被告提供的(2016)蘇05行終145號行政判決書,當事人的陳述及庭審筆錄予以佐證。

庭審時,原審原告提供了如下證據:

 1.房屋面積預算聲明、預算測量說明、住宅商品房價格的批複、房屋面積計算彙總表,擬證明共用建築面積扣除了人防工程等建築面積,不包括在商品房建築面積內,涉案的地下人防車庫的造價未計入商品房的銷售價格。經質證,原審被告申建成、許宏偉、湯紅兵、孫桂林、第叁屆業委會認為,預算聲明並不是最終測量結果,不能證明銷售成本、建造成本沒有分攤到房屋價格中。

2.人防工程後期情況登記,其內容記載:業主認為工程未經業委會同意不得進入小區施工作業;開發商前期造成業主車輛不同程度損壞,業主代表大會從2016年1月15日開始對地下人防工程進行收費管理,並展開維修。原審被告申建成作為業主代表在登記表上簽字確認。該登記表下方載明:依據人民防空工程平時使用證及蘇州市民防局人防工程維護管理行政督查書進行維修,被業主委員會阻止,無法溝通,故不能在期限內完成維修。開發商代表王菲在登記表上簽字確認。落款日期為2016年3月17日。原審原告擬證明第二屆業委會組織原審原告對地下車位人防工程進行維修,2016年1月15日擅自收取地下車位費,說明原審被告侵權事實及原審被告稱原審原告不對地下人防設施進行維修的說法是錯誤的。經質證,原審被告申建成陳述,其對簽字予以認可,其簽字時上述內容已有記載。原審被告許宏偉、湯紅兵、孫桂林、第叁屆業委會認為,對開發商自行書寫的內容無法確認,因人防工程常年失修,業主大會為全體業主的權益對人防工程進行管理,系全體業主的意思,與業委會無關。

3.(1)關於地下人防工程相關事宜的友情提醒,其主要內容為:業委會決定依法保護和維護人防工程,日常車輛管理交由達祥物業負責。建議全體業主不要到開發商處繳納任何停車費,以免人防工程設施設備維護資金的流失。該通知的落款日期為2015年11月27日,落款單位為香濱水岸第二屆業主委員會,未加蓋印章。(2)香濱水岸業主代表大會關於代收人防汽車停放費的通知(複印件),其主要內容為:人防工程停車位收費期間和收費金額,自2016年1月15日至2016年11月30日,月收費每輛220元(含管理費),合計2310元。落款處加蓋有香濱水岸(第二屆)業主代表大會的印章,落款日期為2016年1月14日。(3)關於防范開發商對地下人防車位詐騙業主財產的公告(複印件),其主要內容為:地下人防工程歸全體業主所有,業主代表大會是唯一合法主體。落款處加蓋有香濱水岸(第二屆)業主代表大會的印章,落款日期為2016年11月1日。(4)地下車位租金的收款收據二份(複印件),入賬日期為2016年1月17日,金額均為2310元。收據上加蓋有香濱水岸(第二屆)業主代表大會的印章。(5)第二屆業委會任期內第一年度(2015年8月12日至2016年8月11日)財務公示(複印件),其記載2016年1月15日至2016年11月30日期間人防車位收入為234180元、地下人防支出90135.40元。原審原告陳述,上述證據均系原審原告在涉案小區內拍攝的公告,擬證明第二屆業委會在上述一審法院判決撤銷備案後,以業主代表大會的名義擅自收取屬於原審原告享有權益的地下人防車位的租金,出租車位數量為105個,收費期間為2016年1月15日至2016年11月30日,收費標准為每車位每月220元。

經質證,原審被告申建成、許宏偉、湯紅兵、孫桂林、第叁屆業委會認為,對上述通知或公告的真實性不予認可,第二屆業委會未發出過上述通知。車位收取費用的主體為第二屆業主代表大會,並非業委會的行為,從材料中可以看出原審原告不進行修繕,不進行管理,說明其不具有收益權。對於財務收支公示的真實性予以認可,是業委會代表業主大會的收支情況,因人防消防設備得不到維修,處於常年失修狀態,全體業主為了專款專用,防止財產損失進一步擴大,業主自願以業主大會的名義收取車位費,並用於車庫的管理和修繕。人防車位105個車位費,2016年1月15日至2016年11月30日期間共收取234180元,每月每車位為220元(其中180元為租金,40元為交給物業公司的管理費),其中支出物業公司地下車位管理費52500元,維修費用37635.40元,上述款項扣除後餘款在第二屆業委會的賬戶中。

4.地下汽車位使用權租賃協議5份,擬證明其曾在2015年11月份將地下車位自行出租給業主,租賃費為每月250元,年租金為3000元。經質證,原審被告申建成、許宏偉、湯紅兵、孫桂林、第叁屆業委會認為,對其真實性不予認可,不能證明車位租賃費應按每月250元計算,原審原告應當提供相應收費收據。

5.有關《蘇州市區機動車停放服務收費改革意見》的通知,擬證明地下人防車位每月租金為250元沒有超出政府定價范圍。經質證,原審被告申建成、許宏偉、湯紅兵、孫桂林、第叁屆業委會認為,吳中區不在該文件范圍,人防車位的收費亦未在該文件中明確。

6.移交清單,擬證明第二屆業委會已將銀行賬戶移交給第叁屆業委會,本案所涉的租金已移交由第叁屆業委會管理。經質證,原審被告申建成、許宏偉、湯紅兵、孫桂林、第叁屆業委會對該證據的真實性予以認可。

原審被告申建成、許宏偉、湯紅兵、孫桂林、第叁屆業委會提供了如下證據:

1.2016年2月22日的委托書,擬證明第二屆業主代表大會考慮到全體業主的權益,對地下人防工程進行管理,因業主大會沒有銀行賬戶,故委托業委會代收代支車位費及公示。經質證,原審原告認為,真實性不予認可,業委會系代表業主的常設機構,即便以業主代表大會名義從事相關行為,業委會應系承擔相應責任的主體。

2.第二屆業委會關於人防工程的收支賬冊、購置發票、維修發票及收據、報銷單,蘇州達祥物業管理有限公司出具的物業車位管理費收據及銀行轉款憑據,擬證明業主大會在2016年1月15日至2016年11月30日期間共收取停車費234180元,業委會代為收支、記賬並公示,為對人防工程進行管理,共支出管理維修費用為91236.40元,其中包括購地下車庫監控設備10380元、照明燈等6170元、道閘維修4127.40元、地下過道蓋板焊接3800元、地下車位劃線油漆等398元、入口玻璃維修費4860元、購水泵5台5900元、水泵安裝費2000元、物業車位管理費52500元,以上共計90135.40元,該費用均發生於2016年1月至2016年9月期間。另還於2016年9月30日支出地下人防換角鐵費用1101元。根據收支情況顯示,2016年1月15日至11月30日的租金按2310元收取。經質證,原審原告認為,對真實性不予認可,原審被告所稱對人防工程進行管理修繕支出,沒有提供相應合同、發票及圖紙等予以證明,而僅提供記賬憑證,對相應支出不予認可。其中有一筆52500元的開支為返還物業地下車位管理費,原審被告向業主收到的車位費不包括支付給物業的管理費,管理費系由業主另行支付的,該筆費用的支付義務人不應當是原審被告。

 3.2015年12月28日的消防監督檢查記錄(複印件),擬證明因人防車庫無人進行管理,導致消防驗收無法通過,存在多處需要整改的地方,業主大會因消防及實際情況的需要,對人防工程的修繕合理且必要。經質證,原審原告認為,無原件核對,真實性無法確認,該檢查對象為案外人達祥物業公司,不是原審原告,整改主體是物業公司,而地下車庫的消防設施僅系消防系統的一部分,難以證明該整改僅針對於人防工程部分。

4.商品房買賣合同,擬證明涉案人防工程所在小區除原審原告系開發商之外,還有其他的建設者,原審原告不能單獨作為原審原告進行訴訟。經質證,原審原告認為,其未參與訂立合同,對該合同的真實性無法確認。

5.人民防空工程平時使用證複印件,擬證明蘇州市人民防空辦公室於2011年9月26日簽發,人防工程平時使用期限為5年,原審原告在2016年9月26日之後無使用權及收益權。經質證,原審原告認為,對真實性無異議,該證據恰恰證明涉案地下人防車位的合法權利人為原審原告,原審被告在2016年1月15日擅自收費發生在人防使用證的有效期限內,原審原告在有效期內對人防設施進行修複遭到原審被告的阻撓,導致無法辦理人防使用證的延期。即便人防使用證到期,也不能證明原審原告的權利消失。

6.2016年1月15日代收人防工程汽車停放費的通知(複印件),擬證明第二屆業主代表大會因人防工程常年失修,向小區全體業主發放通知,由業主代表大會收取停車費,用於人防工程設施的維護管理,告知小區業主人防車位收費的時間及標准,自2016年1月1日至2016年11月30日,月收費每輛200元(含管理費),合計共收2200元。經質證,原審原告認為,對真實性不予認可,該證據與原審原告提供相同名稱的公告內容不一致,原審被告提供的公告中載明月收費為200元,原審原告提供的公告中載明月收費標准為220元,該收費沒有得到原審原告的授權,也沒有經過業主大會的同意。

一審法院認為,鑒於人防車位有其特殊性,其所占面積屬於人民防空工程,目前尚無相關法律、法規對人防車位的所有權作出界定,但依據《中華人民共和國人民防空法》第五條規定,人民防空工程平時由投資者使用管理、收益歸投資者所有。根據原審原告提供的涉案小區人防地下工程相關報建材料,以及雙方確認由蘇州市人民防空辦公室頒發給原審原告的平時使用證,可以確認涉案人防車位系原審原告投資建造,對人防車位享有使用權及收益權,故涉案小區人防車位經營收益應當由原審原告享有。原審被告辯稱頒發給原審原告的平時使用證超期而不能收取超期之後的停車費用,雖原審原告未按行政管理部門的要求辦理續期手續,存在不當之處,但基於上述分析,原審原告並不因此而喪失對人防車位的經營收益權利;原審被告上述抗辯無法律依據,一審法院不予支持。對於涉案小區業委會是否存在侵犯原審原告收益權的問題,原審被告申建成、許宏偉、湯紅兵、孫桂林、第叁屆業委會均認為業委會系受小區業主代表大會委托收取並管理地下人防車位費,但其並無證據證明就該事項召開過業主大會,業委會收取人防車位的停車費無合法有效的授權。從公示賬目情況以及原審被告舉證的賬冊內容來看,第二屆業委會存在實際參與收取2016年1月15日至2016年11月30日期間的人防車位費234180元並支出費用的事實,鑒於人防車位費的收益權應由原審原告享有,原審被告並無證據證明其有權代收上述人防車位費,應構成侵權,其所收取的費用應當退還原審原告。對於原審被告申建成、許宏偉、湯紅兵、孫桂林、第叁屆業委會辯稱人防工程維修費91236.40元應予扣除,根據原審原告提供的人防工程後期情況登記記載有地下人防工程需要維修的內容,原審原告庭審時亦陳述其存在不能對人防工程維修的情形,由此說明,涉案地下人防車庫應當存在需要維修的情形,而維修的義務應當由原審原告承擔,原審被告就其相應維修項目有付款憑據及報銷單予以佐證,經審查,該些維修項目的必要性及支出在合理范圍,已由業委會代為完成,雖未得到授權,業委會有不當之處,但該維修事項有利於地下人防車位的使用,上述維修費用應在收到的停車費中扣減。至於第二屆業委會將其中52500元作為管理費返還給物業公司,根據業委會公示的賬目及賬冊情況而言,其系按每月每輛220元的標准收取地下人防車位的停車費,向物業服務公司按每月每輛40元支付管理費,上述管理費52500元有向物業服務公司付款憑據佐證,鑒於原審原告自2016年1月15日至2016年11月30日未對地下人防車位進行管理,上述管理費支出亦屬合理范圍,應予扣減。至於原審原告要求按每車位每月250元計算,雖其提供了5份租賃協議以佐證其主張,但該證據不足以證明應按每月250元計算,上述按每月每輛220元(含管理費)的標准出租地下人防車位的價格並不低於蘇州市場上車位使用費的收費標准,因此,原審原告要求按每月250元計算損失,不予支持。涉案小區第二屆業委會已被撤銷,根據相關財務移交清單,第二屆業委會的相應銀行賬戶已交原審被告第叁屆業委會,其亦陳述剩餘停車費存在賬戶中,故原審被告第叁屆業委會應將90443.60元(234180-91236.40-52500)退還給原審原告。關於業委會成員是否應承擔責任,因其作為業委會成員,系履行職責,其相應責任後果應由業委會承擔,故原審原告要求其承擔連帶責任,於法無據,一審法院不予支持。據此,依照《中華人民共和國物權法》第叁十七條、《中華人民共和國侵權責任法》第六條、第十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規定,一審法院判決:一、原審被告蘇州市吳中區郭巷街道香濱水岸(第叁屆)業主委員會於判決生效之日起十日內退還原審原告蘇州中展房地產開發有限公司人防車位費90443.60元。二、駁回原審原告蘇州中展房地產開發有限公司的其他訴訟請求。案件受理費5434元、財產保全費1970元,合計7404元,由原審原告蘇州中展房地產開發有限公司負擔2962元、原審被告蘇州市吳中區郭巷街道香濱水岸(第叁屆)業主委員會負擔4442元。公告費900元,由原審被告金蘇華負擔300元,由原審被告閭小平負擔600元。

二審中,當事人未提供新證據。本院二審認定事實與一審法院認定事實一致。

本院認為,依據《中華人民共和國人民防空法》第五條的規定,人民防空工程平時由投資者使用管理、收益歸投資者所有。一審中,中展公司提供的建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、蘇州市人防工程施工圖設計審查批准書、人防工程竣工驗收備案表、防空地下室竣工驗收證明書、建設工程規劃驗收合格證等證據,均顯示涉案人防工程的建設單位為中展公司。第叁屆業委會上訴認為涉案人防工程不是中展公司獨自建造的,但未能提供其他主體參與建造的證據;第叁屆業委會還上訴認為涉案人防工程建造成本已攤入房價,也未能提供證據予以證明,故在無反證推翻中展公司所提供證據的情況下,應認定涉案人防工程系中展公司投資建造。蘇州市人民防空辦公室向中展公司頒發的人民防空工程平時使用證,印證了中展公司對涉案人防工程依法享有使用權。雖然該人防工程平時使用證的期限已經屆滿,中展公司未辦理續期,但未能續期的主要原因是中展公司與涉案小區業主委員會之間有紛爭,並不能歸責於中展公司。而且人民防空工程平時使用證的續期問題屬於行政管理范疇,不影響中展公司作為涉案人防工程投資者依法應當享有的收益權。2016年1月15日之前涉案人防工程一直由中展公司進行出租收益,2016年1月15日至2016年11月30日期間,第二屆業委會未經中展公司同意,擅自對外收取涉案人防工程的車位使用費,已構成對中展公司合法權益的侵害。因第二屆業委會已被撤銷,相關銀行賬戶已移交給第叁屆業委會,而扣除維修費和物業公司管理費後的剩餘停車費仍留存在銀行賬戶內,故中展公司要求第叁屆業委會退還剩餘款項,於法有據,應予支持。

綜上,第叁屆業委會的上訴請求不能成立,應予駁回;一審判決認定事實清楚,適用法律正確,應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定,判決如下:

裁判結果

駁回上訴,維持原判。

     二審案件受理費5434元,由上訴人蘇州市吳中區郭巷街道香濱水岸(第叁屆)業主委員會負擔。

本判決為終審判決。

審判長 周 紅

審判員 黃文傑

審判員 黃學輝

二〇一八年五月二十五日

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