【案例了然】某小區商鋪業主未繳納專項維修資金，時隔6年之久，業主委員會上訴追繳

上海某實業公司與某小區業主大會

所有權糾紛一案二審民事判決書

上訴人(原審被告):上海某實業公司

被上訴人(原審原告):某小區業主大會

案例簡述

上海某實業公司取得小區底層、二層房屋的產權,建築面積共1601.75平方米,但未支付過上述房屋的專項維修資金。小區業主大會經征求業主表決意見,決定由業主大會代表業主提起追討維修資金的訴訟,要求繳納專項維修資金57566.9元。實業公司辯稱,其從獲得房地產權證,至本案訴訟有6年之久,小區從未主張過維修資金,該請求已超過訴訟時效,不同意訴請。

一審判決:繳納維修資金的義務系由法律、法規予以規定,系業主的法定義務,並非系業主大會與業主基於債權關系而形成的債務,故對於維修資金的催討不適用訴訟時效的規定。應向業主大會繳納上述金額費用。

      上訴人(實業公司)不服判決結果,提起訴訟,要求撤銷一審判決。

聆訊細節:

上海某實業公司取得上述的小區1601.75面積是與另外一家房產公司拆遷賠償交換所得,雙方共同辦理交付房屋的產證手續,直至手續完備;辦理產證的所需費用,由實業公司自行負擔,未支付過系爭房屋的維修資金。

案件爭論焦點

1、所說的訴訟時效問題,是否因時間長久問題可以不繳納專項維修資金?對於未繳納專項維修資金的業主是否可以追繳?

2、在小區官司訴訟中,都會質疑業主委員會的訴訟資格,那麼在本案中業主大會享有要求侵權人停止侵害、排除妨礙、賠償損失的權利,是否有提起訴訟的權利?

案件中上訴人的辯訴理由(實業公司)

1、民事訴訟主體資格問題,業主委員會不是常設組織機構,也無承擔民事責任的財產。業主大會享有要求侵權人停止侵害、排除妨礙、賠償損失的權利,但並無提起訴訟的權利。

2、實業公司獲得房地產權證,至被起訴有6年之久,從未主張權利,其請求已超過訴訟時效。法院認為繳納維修基金是法定義務不適用時效制度是錯誤的。

3、案中的區域和居住的業主與小區其他業主各自有入口完全分離,不使用電梯等設備,其他物業服務也自行完成,並不相連。

案件中被上訴人的辯訴理由 (業主委員會)

1、業主委員會是適格主體,有權提起訴訟。小區業主大會經征求業主表決意見,決定由久樂業主大會代表業主提起追討維修資金的訴訟。(表決結果:應到業主80人(戶),其中同意78人(戶),棄權2人(戶),該表決結果顯示超過二分之一以上業主均對起訴表示同意)

2、作為業主(實業公司)未繳納維修基金,違反法定義務,侵害其他業主的權利,不應適用時效制度。

法院判決依據和理由(二審)

一、業主大會作為自治組織,管理全體業主的共有財產、共同事務,可以作為其他組織參加訴訟。業主大會具有社團性質,業主即是社團之社員,享有社員權,承擔社員義務,其權利義務包含多種性質。業主大會作為全體業主的共有財產管理者,對房屋共有部分的維修和改良具有法律規定的權利。

二、維修基金是法律規定的業主應當繳納的款項,其用途就是對房屋共有部分的維修和改良。繳納維修資金的義務系由法律、法規予以規定,系業主的法定義務,並非系業主大會與業主基於債權關系而形成的債務。因此,業主大會要求作為小區業主之一的上訴人繳納維修基金,這一權利基於業主是業主大會的社員,基於業主大會是房屋共有部分的維修和改良的管理者而產生,故這一權利並非是單純的債權請求權,不是時效制度的客體,不應適用時效制度。

叁、住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照國家有關規定交納專項維修資金。實業公司未繳納維修資金,理應按照相關規定繳納。根據法律的規定業主大會有權依照法律、法規以及管理規約,主張權利。

裁判結果:

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十叁條第一款第(一)項之規定,判決如下:

駁回上訴,維持原判。本判決為終審判決。

案   例   點   評

一、維修資金性質上屬於專項基金,系為特定目的,即為住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造而專設的資金。它在購房款、稅費、物業費之外,單獨籌集、專戶存儲、單獨核算。由其專用性所決定,專項維修資金的繳納並非源於特別的交易或法律關系,而是為了准備應急性地維修、更新或改造區分所有建築物的共有部分。由於共有部分的維護關乎全體業主的共同或公共利益,所以維修資金具有公共性、公益性。

二、繳納專項維修資金是為特定范圍的公共利益,即建築物的全體業主共同利益而特別確立的一項法定義務,這種義務的產生與存在僅僅取決於義務人是否屬於區分所有建築物范圍內的住宅或非住宅所有權人。因此,繳納專項維修資金的義務是一種旨在維護共同或公共利益的法定義務,其只存在補繳問題,不存在因時間經過而可以不繳的問題。

叁、業主大會要求補繳維修資金的權利,是業主大會代表全體業主行使維護小區共同或公共利益之職責的管理權。如果允許某些業主不繳納維修資金而可享有以其他業主的維修資金維護共有部分而帶來的利益,其他業主就有可能在維護共有部分上支付超出自己份額的金錢,這違背了公平原則,並將對建築物的長期安全使用,對全體業主的共有或公共利益造成損害。

相關法規鏈接:

《中華人民共和國物權法》第七十九條:“建築物及其附屬設施的維修資金,屬於業主共有。經業主共同決定,可以用於電梯、水箱等共有部分的維修。”

《物業管理條例》第五十四條第二款:“專項維修資金屬於業主所有,專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用”。第七條第四項規定:“業主在物業管理活動中,應當履行按照國家有關規定交納專項維修資金的義務”。第五十四條第一款規定:“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照國家有關規定交納專項維修資金。”

《住宅專項維修資金管理辦法》第二條第二款:“本辦法所稱住宅專項維修資金,是指專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。”