第一章 總則
第一條 為加強黨對社區物業管理工作的領導，進一步提升社區物業服務水平，大力推進幸福社區建設，更好滿足廣大居民美好居住需求，依據有關法律法規，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於我市行政區域內的社區物業管理工作。
第叁條 社區物業管理工作要堅持黨的領導、政府主導、屬地管理、條塊結合、分類指導的原則。
第四條 區委、街道（鄉鎮）黨（工）委、社區黨組織，區政府、街道辦事處（鄉鎮政府）、居民委員會，有關部門，業主委員會、物業服務企業和社區居民要各盡其責、群策群力，共同營造文明和諧、規范有序的社區物業管理環境。
第五條 區委要加強對本區物業管理工作的領導，支持區政府和所轄街道（鄉鎮）黨（工）委履行相關職責。街道（鄉鎮）黨（工）委要履行好本街鎮社區物業管理工作的組織領導、統籌協調和檢查考核等職責，推動街道辦事處（鄉鎮政府）和社區黨組織依法依規開展相關工作。
第六條 社區黨組織要充分發揮在城鄉基層治理中的領導作用，領導居民委員會、業主委員會和物業服務企業開展物業管理活動。
第七條 社區黨組織要指導和推動業主委員會、物業服務企業（項目）加強自身黨建工作，為實現黨對社區物業管理工作的領導奠定堅實基礎。
社區黨組織要在業主委員會設立黨支部或者黨的工作小組，對業主委員會成員人選進行審查把關，引導和支持業主中的黨員通過法定程序成為業主代表、業主委員會成員，業主代表、業主委員會成員中黨員比例不低於50%；推動符合條件的社區黨組織成員或者居民委員會中的黨員成員通過法定程序兼任業主委員會主任。
社區黨組織要推動符合條件的物業服務企業（項目）、舊樓區管理服務單位建立黨組織，接受社區黨組織領導；對不具備建立黨組織條件的，由社區黨組織選派黨建工作指導員。
業主委員會選舉、換屆和成員改選，業主委員會履行物業管理相關職責，物業服務企業（項目）進駐既有小區開展物業服務和退出，以及使用專項維修資金和應急解危資金、利用共用設施設備經營收益、調整物業管理服務費標准、機動車停車位分配等重大事項，要事先征得社區黨組織同意，並按照社區黨組織的批複意見制定實施方案、完善具體措施、做好相關工作。
業主委員會要及時將執行業主大會決議情況、工作經費支出情況、業主委員會議定事項等向社區黨組織報告。業主委員會、物業服務企業（項目）主要負責人要每季度向社區黨組織報告開展物業服務工作相關情況，遇有重大突發事件及時報告，並於每年年底就相關工作向社區黨組織述職。
第九條 社區黨組織要對業主委員會開展工作進行監督。對拒不執行社區黨組織部署要求、侵害業主利益、徇私舞弊、居民滿意度低的業主委員會成員，可以通過業主委員會督促其主動辭職；拒不辭職的，通過法定程序予以罷免。社區黨組織可以將業主委員會成員履職情況向其工作單位或原工作單位通報。
第十條 社區黨組織要定期組織對物業服務企業（項目）落實社區黨組織意見要求、物業服務質量和效果等情況進行綜合評價，將評價結果作為與物業服務企業（項目）續簽服務合同的重要依據。對服務效果差、群眾不滿意的物業服務企業（項目），建議依法終止服務合同，並將相關情況反饋行業主管部門，作為對物業服務企業誠信評定的重要依據。
第十一條 商品住宅小區、保障性住房小區、示范小城鎮住宅小區和城中村改造安置小區物業服務企業和舊樓區管理服務單位，要按照物業服務合同或者管理服務協議做好服務工作。
第十二條 舊樓區實行社會化服務公司管理、產權單位自行管理、居民自治管理叁種方式。具體管理方式由區政府根據實際情況和小區特點，因地制宜確定。
第十叁條 舊樓區實行居民自治管理的，由居民委員會牽頭組織、樓門棟長協調配合、居民和志願者參與，落實小區衛生清掃保潔、門崗執勤、車輛停放、秩序維護等服務，也可以自行成立服務隊伍進行日常管理服務。
（一）在小區顯著位置公布服務內容、服務標准以及收費標准；
（二）樓道內無亂貼亂畫，樓內外衛生清掃及時，垃圾日產日清，小區環境幹淨整潔；
（叁）有條件設立門崗的圍合小區主出入口24小時值勤，定時對小區內公共區域進行巡視，車輛停放有序，公共秩序良好；
（四）公示房屋及附屬設施設備維修養護責任單位，發現路面損壞、汙水外溢等問題，及時向有關責任單位報告。
第十五條 區政府負責落實舊樓區房屋、道路、綠化、排水、消防、電梯等日常維修養護單位。
第十六條 舊樓區日常管理服務費由居民交納，市、區財政根據服務情況考核結果給予適當補助。
第十七條 舊樓區管理服務單位和物業服務企業吸納就業困難人員的崗位補貼標准和社會保險補貼標准，按照我市有關規定執行。
第十八條 商品住宅小區、保障性住房小區推行專業化物業管理模式。
示范小城鎮住宅小區和城中村改造安置小區可以通過選聘物業服務企業或者由街道辦事處（鄉鎮政府）自行成立管理服務單位，提供衛生保潔、公共秩序維護、綠化養護、共用部位養護等日常管理服務。電梯、消防等機電設施設備要聘請具有專業資質單位負責維護管理。
第十九條 商品住宅小區、保障性住房小區的物業服務企業要按照物業服務合同約定的服務等級，提供相應服務，並達到合同約定的服務標准和下列要求：（一）在小區內辦公場所顯著位置懸掛營業執照、服務內容、收費標准、項目管理人員職責分工、物業服務聯系方式等；
（二）設置政策法規宣傳欄、管理規約公開欄、小區事務公示欄，及時向業主宣傳黨的路線方針政策和國家法律法規，公開公示物業服務事項、機動車場地占用費、利用共用部位共用設施經營收益等信息；
（叁）設置物業服務意見箱、業主委員會工作建議箱，定期收集意見建議，改進措施具體有效。
示范小城鎮住宅小區和城中村改造安置小區的物業管理服務，參照上述標准和要求執行。
第二十條 市民政局負責指導、監督、協調將物業管理納入社區管理，建立健全長效管理工作機制。
市住房城鄉建設委負責全市物業管理活動的監督管理工作；研究制定物業管理有關政策措施和標准；牽頭負責物業服務企業誠信體系建設，建立物業服務企業黑名單制度；指導區物業管理行政主管部門履行物業管理監管職責。
其他各有關部門按照各自職責做好社區物業管理相關工作。
第二十一條 區政府負責本區社區物業管理工作的組織協調、指導推動和監督管理，制定本區社區物業管理工作措施，推動本區街道辦事處（鄉鎮政府）和有關部門落實社區物業管理工作責任。
第二十二條 街道辦事處（鄉鎮政府）在社區物業管理中要履行下列職責：（一）做好《天津市物業管理條例》和《天津市城市管理規定》（2010年市人民政府令第26號）等規定的社區物業管理相關工作；
（二）明確本轄區內負責社區物業管理的部門和人員；
（叁）組織召集街鎮物業管理聯席會議；
（四）協調相關部門解決社區物業管理工作中出現的重要問題；
（五）指導居民委員會履行社區物業管理職責；
（六）與相關職能部門協調配合，對社區物業管理區域內發生的違法建設、亂堆亂放、私裝地鎖、占用或者破壞園林綠地、拆窗改門、侵占消防通道、違規養犬等行為實施執法。
第二十叁條 居民委員會要做好下列社區物業管理工作：（一）教育引導居民參與配合社區物業管理、履行應盡義務、愛護公共財產；
（二）依法維護社區居民的合法權益，向上級有關部門及時反映社區居民的意見和建議；
（叁）對社區物業服務企業或舊樓區管理服務單位實施物業服務情況進行考評；
（四）對未實行專業化物業管理的社區，采取多種方式組織落實衛生保潔和秩序維護等基本服務；
（五）組織召集社區物業管理聯席會議，調解社區物業管理矛盾糾紛；
（六）做好日常巡查，對社區物業管理范圍內發生的違法建設、占用或者破壞園林綠地、拆窗改門、侵占消防通道、違規養犬、私拉電線等違法違規行為進行勸阻制止，勸阻制止無效的向街道辦事處（鄉鎮政府）和有關部門報告。
第二十四條 業主委員會在社區物業管理中要履行下列職責：（一）召集業主大會會議；
（二）定期報告有關決定執行情況，提出物業管理建議；
（叁）在業主大會作出決定後叁十日內，代表業主大會與物業服務企業簽訂、續簽、變更或者解除物業服務合同；
（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（五）督促不交納物業管理服務費的業主限期交納；
（六）組織業主對物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造方案進行書面確認，並監督實施；
（七）監督管理規約的實施；
（八）組織籌集專項維修資金；
（九）組織業主委員會換屆和補選工作；
（十）完成業主大會交辦的其他事項。
第二十五條 住宅小區未成立業主委員會的，按照國家《業主大會和業主委員會指導規則》規定，由社區所在地的居民委員會履行業主委員會的相關職責。
第二十六條 社區居民在社區物業管理中要履行下列義務：（一）自覺維護社區物業管理區域內的公共秩序和環境衛生，愛護公共財產；
（二）遵守物業服務合同或協議的約定，遵守小區管理規約，配合物業服務企業或舊樓區管理服務單位做好管理服務，按時交納物業管理服務費；
（叁）積極參與、配合街道辦事處（鄉鎮政府）、居民委員會、業主委員會依法開展的社區物業管理工作；
（四）其他依法要履行的義務。
第二十七條 物業服務企業或舊樓區管理服務單位要按照國家和我市有關規定從事社區物業管理服務活動，並做好下列工作：（一）遵守物業服務合同或管理服務協議約定，對社區物業及其環境秩序進行管理，提供相應服務；
（二）對物業管理區域內發生的違法建設、占用或破壞園林綠地、拆窗改門、侵占消防通道、違規養犬、私拉電線等違法違規行為進行勸阻制止，勸阻制止無效的及時向居民委員會、街道辦事處（鄉鎮政府）或者有關部門報告；
（叁）接受街道辦事處（鄉鎮政府）、居民委員會對物業管理工作的指導監督，並協助做好相關工作。
第二十八條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營服務單位為社區提供相關服務前，要征詢居民委員會和物業服務企業或管理服務單位的意見建議。居民委員會會同物業服務企業或管理服務單位提前做好與社區居民的協調溝通工作。
第二十九條 實行街鎮、社區兩級物業管理工作聯席會議制度。
物業管理工作聯席會議要定期召開，街鎮物業管理工作聯席會議原則上每季度召開一次，社區物業管理工作聯席會議原則上每月召開一次。街道辦事處（鄉鎮政府）、居民委員會要於聯席會議召開前向同級黨組織報告會議議題，並按照黨組織的意見要求落實相關工作。
第叁十條 街鎮物業管理工作聯席會議由街道辦事處（鄉鎮政府）主要負責人或者分管負責人召集。區有關行政主管部門、公安派出所、司法所、居民委員會、物業服務企業或舊樓區管理服務單位等各方負責人以及業主委員會負責人或居民代表參加。
街鎮物業管理工作聯席會議負責協調解決本轄區社區物業管理工作中出現的重大問題，形成會議紀要，報街道（鄉鎮）黨（工）委，在社區范圍內予以公布，並抄送有關部門。對不履行會議議定事項的單位和組織，由街道辦事處（鄉鎮政府）上報區政府，由區政府督促限期落實。
第叁十一條 社區物業管理工作聯席會議由居民委員會召集。居民委員會主任、社區民警、業主委員會負責人或者居民代表、小區管理負責人等人員參加。
會議由居民委員會主任主持召開，會議議題由成員單位提出，主要協調下列事項：（一）履行物業服務合同或協議中出現的問題；
（二）業主委員會履職、換屆和委員補選工作；
（叁）物業管理服務費收繳、使用等問題；
（四）在房屋維修專項資金和應急解危專項資金使用中遇到的問題；
（五）選聘、解聘物業服務企業或舊樓區管理服務單位有關事宜；
（六）社區物業管理中出現的其他問題。
會議議定事項形成會議紀要，報社區黨組織，通報各成員單位，在社區內公開公示，並由居民委員會監督落實。
第叁十二條 各區建立由專（兼）職人民調解員、專業人員組成的物業管理專業調解委員會，負責指導重大、疑難社區物業糾紛的調解工作。
街道辦事處（鄉鎮政府）相應成立物業管理專業調解委員會，負責複雜的社區物業糾紛調解工作。
居民委員會的人民調解委員會，負責一般性物業糾紛的預防和調解工作。
第叁十叁條 新建小區在居民入住前，由區政府組織協調街道辦事處（鄉鎮政府）派駐居民委員會籌備組，做好社區管理相關工作。居民入住後，由籌備組按照有關規定組織選舉產生居民委員會，並與物業服務企業做好相關工作銜接。
新建社區辦公服務設施，要按照我市有關規定要求集中建設，由區政府組織有關部門聯合審核驗收，並依據相關規定辦理移交手續，確保在居民入住前投入使用。
第叁十四條 物業服務企業或舊樓區管理服務單位要按照物業服務合同或管理服務協議的約定按時收取物業管理服務費。居民委員會幫助協調業主與物業服務企業或舊樓區管理服務單位就物業管理服務費收取工作中產生的矛盾。經催繳、協調仍拒交物業管理服務費的，物業服務企業或舊樓區管理服務單位可以通過司法途徑解決。
物業服務企業或舊樓區管理服務單位未按合同或管理服務協議約定提供服務的，承擔違約責任。
第叁十五條 房屋專項維修資金要用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第叁十六條 市民政局會同市住房城鄉建設委等有關部門，定期對區政府和市級相關行政主管部門承擔的社區物業管理工作進行考核。
區政府定期對本區街道辦事處（鄉鎮政府）和有關部門履行社區物業管理職責情況進行檢查考核。
街道辦事處（鄉鎮政府）定期組織對本轄區居民委員會、業主委員會履行物業管理職責情況進行考核。對在社區物業管理工作中履行職責不到位的，依據職責權限嚴肅處理，依法依規追究主要負責人和相關責任人責任。
第叁十七條 市民政局、市住房城鄉建設委及相關行政主管部門、區政府和街道辦事處（鄉鎮政府）要公布監督投訴電話，接受居民舉報投訴。受理舉報投訴後，要及時進行調查、核實並依法作出處理。
第叁十八條 本辦法所稱舊樓區，是指列入市政府舊樓區提升改造、老舊小區及遠年住房改造計劃，符合接管標准的小區。
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