【法規專欄】江蘇省物業服務收費管理辦法

第一條 為規范物業服務收費行為，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》《江蘇省價格條例》和《江蘇省物業管理條例》等法律法規，結合我省實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用於本省行政區域內物業服務收費行為。

第叁條 本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同對物業管理區域內的建築物、構築物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序，向業主或者物業使用人所收取的費用。

物業服務收費包括物業公共服務費、汽車停放費和其他服務費。

第四條 省發展改革委會同省住房城鄉建設廳負責制定物業服務收費管理辦法和有關政策規定，指導全省物業服務收費的管理工作。

設區市、縣（市）發展改革（價格）主管部門會同物業管理行政主管部門按照各自管理權限，分別負責本行政區域內的物業服務收費的監督管理工作。

第五條 物業服務收費應當遵循合理、公開、質價相符的原則確定，區分不同物業的性質和特點，實行政府指導價和市場調節價。

第六條 普通住宅前期物業公共服務費、汽車停放費實行政府指導價。業主大會成立後, 普通住宅物業公共服務費、汽車停放費由業主大會或者業主大會授權的業主委員會與物業服務企業協商，通過物業服務合同約定執行。法律法規另有規定的，從其規定。

改變用途用於經營的普通住宅，其物業公共服務收費標准由物業服務企業與業主或經營者協商確定，按照合同約定執行。車位租金按《江蘇省物業管理條例》要求實施。

實行市場調節價的其他服務收費，由業主或者物業使用人與物業服務企業根據服務內容、服務質量協商確定。

第七條 非普通住宅和非住宅物業服務收費實行市場調節價，具體收費標准由業主、物業使用人與物業服務企業根據服務內容、服務質量協商確定或在物業服務合同中約定。其中，非住宅汽車停放收費按照《江蘇省機動車停放服務收費管理辦法》執行。

第八條 鼓勵建設單位、業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業或專業管理機構。支持物業服務企業開展正當的價格競爭，促進物業服務收費通過市場競爭機制形成。

第九條 本辦法所稱物業公共服務費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定，在物業管理區域內為業主或者物業使用人提供具有公共性和普遍性的物業基本服務收取的費用。

第十條 物業管理區域內物業公共服務費一般由下列因素構成：

（一）物業管理服務人員工資、社會保險、公積金和按規定提取的工會經費、職工教育經費等；

（二）物業共用部位、共用設施設備日常維護保養費用；

（叁）清潔衛生費用；

（四）綠化養護費用；

（五）秩序維護費用；

（六）辦公費用；

（七）物業服務企業固定資產折舊；

（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（九）管理費分攤；

（十）經業主大會同意的其它費用；

（十一）法定稅費以及合理利潤。

應當由住宅專項維修資金支出的物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，不得計入物業服務成本或物業服務費支出。

第十一條 設區市、縣（市）發展改革（價格）主管部門應當會同物業管理行政主管部門，綜合考慮物業公共服務平均成本、最低工資標准、社會統籌基數及繳費比例、住房公積金繳存基數的調整幅度以及居民消費價格指數變動情況，依據本地區物業服務等級標准制定相應的普通住宅物業公共服務費的基准價與浮動幅度，並向社會公布。

發展改革（價格）主管部門應當會同物業管理行政主管部門每叁年內對物業服務等級標准以及相應的基准價與浮動幅度進行評估，並根據評估結果適時動態調整。

第十二條 建設單位應當按照相關規定選聘物業服務企業，在政府指導價范圍內簽訂前期物業服務合同，並在房屋買賣合同中約定服務內容、服務等級、收費標准等內容。前期物業服務合同自簽訂之日起叁十日內報所在地物業管理行政主管部門和發展改革（價格）主管部門備案。

第十叁條 業主大會成立前，普通住宅物業公共服務收費標准因服務成本變化或政府指導價標准變動需要調整的，物業服務企業應在街道辦事處（鎮人民政府）組織、指導與監督下，公開真實、完整、有效的相關信息，向業主征詢意見，經專有部分面積占建築物總面積半數以上的業主且占總戶數半數以上的業主同意，形成業主共同決定，在政府指導價范圍內實施調整並約定執行。

第十四條 物業公共服務費按房屋建築面積計收。已辦理不動產登記的，按登記的房屋建築面積計收；尚未進行登記的，按照測繪機構的實測建築面積計收；尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計收。

未計入產權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。依法改變設計用途的附屬房屋物業公共服務費，由物業服務企業與業主或者物業使用人按照約定標准計收。

第十五條 業主應當從房屋買賣合同（符合竣工交付條件）、入住通知書約定的房屋交付日期開始，按月交納物業公共服務費用。符合交付條件、建設單位已下達書面通知辦理交付手續的物業，物業公共服務費從書面通知中載明的日期起算。已竣工但尚未售出或者因建設單位原因未按時交付業主的，物業公共服務費用由建設單位承擔。

第十六條 物業服務企業可以根據物業服務合同預收物業公共服務費用，但預收的期限最長不得超過一年。

第十七條 住宅物業管理區域內共用設施設備運行、維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當地居民使用價格的標准執行，但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外。

物業管理區域內共用設施設備一般包括電梯、天線、消防設施、樓道照明、路燈、道路、綠地、水泵、電子對講門設施、非經營性車場車庫、非經營性電瓶車充電設施、監控安防設施、公益性文體設施、物業服務用房和共用設施設備使用的房屋等。

非經營性車場車庫是指物業管理區域內為業主或物業使用人提供車輛停放服務的車位、車庫。

第十八條 物業公共服務收費可以采取包幹制或者酬金制等形式，具體收費方式由物業服務合同約定。

第十九條 本辦法所稱汽車停放費，是指物業管理區域內用於車位、車庫的公共設施設備運行的能耗及維護、保潔、秩序維護、管理服務人員費用以及法定稅費等費用。

本辦法所稱車位租金是車位所有權人或管理者將車位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費用。

第二十條 物業管理區域內業主共有、專有、專用的車位、車庫，應當區別車位、車庫的專有權益、管理服務成本等因素收取汽車停放費和車位租金。

同一停放區域內的汽車停放費標准應當保持一致，地下與地面的汽車停放費標准應當保持合理比價。

第二十一條 設區市、縣（市）發展改革（價格）主管部門應當會同物業管理行政主管部門按照價格管理權限，制定、公布本地區普通住宅物業管理區域內前期汽車停放費基准價與浮動幅度，並根據經濟社會發展水平以及物業服務成本變動等情況適時調整。

第二十二條 業主大會成立前，汽車停放費在政府指導價范圍內按照前期物業服務合同約定的標准執行；業主大會成立後，汽車停放費實行市場調節價，具體標准由業主大會或者業主大會授權的業主委員會與物業服務企業通過物業服務合同約定執行。

第二十叁條 建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫出租，租金的基准價與浮動幅度由設區市、縣（市）發展改革（價格）主管部門會同物業管理行政主管部門按照價格管理權限制定。具體收費標准由建設單位在規定的基准價與浮動幅度范圍內與車位使用人合同約定。建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫， 汽車停放費由建設單位承擔。

第二十四條 物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，租金的基准價與浮動幅度由設區市、縣（市）發展改革（價格）主管部門會同物業管理、人防等行政主管部門按照價格管理權限制定。具體收費標准在規定的基准價與浮動幅度范圍內確定。業委會資訊

第二十五條 汽車停放費由物業服務企業或專業管理機構根據物業服務合同約定收取；車位租金由車位、車庫專有人或管理者根據合同約定收取，也可委托物業服務企業代收，單獨列賬。

第二十六條  對進入住宅物業管理區域內進行軍警應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執行公務的車輛，物業服務企業不得收取任何費用。為業主、物業使用人配送、維修、安裝等服務的臨時停放車輛，以及根據合同約定允許其他外來車輛進入住宅物業管理區域臨時停車的，在約定時限內免交汽車停放費。

第二十七條 本辦法所稱其他服務費，是指物業管理區域內除物業公共服務費、汽車停放費外，物業服務企業向業主、物業使用人提供服務並收取的費用，以及涉及物業服務企業和業主或者物業使用人的其他費用。

第二十八條 物業服務企業接受供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位委托代收費用的，物業服務企業可以根據約定向委托單位收取代辦手續費，但不得向業主、物業使用人收取手續費等額外費用。

第二十九條 物業管理區域內，電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監控機房等共用設施設備運行產生的電費及公共照明、公共用水等費用，物業服務企業單獨列賬，按照物業服務合同約定的方式由全體業主分攤，物業服務企業應當定期公布實際費用和分攤情況。分攤費用已計入物業公共服務費成本的，不得重複收取。

第叁十條業主或者物業使用人對其物業進行室內裝修產生的建築垃圾，可以委托物業服務企業或者清運公司清運，並承擔清運費用和處置費。

第叁十一條 新建住宅小區實行門禁出入證（卡）管理的，建設單位應當為業主免費配置必要數量的出入證（卡）和汽車出入卡；改造升級實行出入證（卡）管理的物業管理區域，應當為業主免費配置必要數量的出入證（卡）和汽車出入卡。業主或者物業使用人另有需求申請辦理的，可以適當收取工本費。

第叁十二條 物業服務企業應當加強價格自律，遵守價格法律法規，全面履行物業服務合同，保證服務質量和收費標准質價相符。

第叁十叁條 物業服務企業應當執行明碼標價規定，在物業管理區域內的顯著位置公示物業服務企業名稱、服務內容、服務等級、收費項目、收費標准、收費方式以及收費依據、舉報投訴電話等有關情況，自覺接受業主、物業使用人的監督，不得向業主、物業使用人收取任何未予標明的費用。

第叁十四條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定定期在物業管理區域內的顯著位置分別公示物業公共服務費、汽車停放費和經營公共設施收益收支情況，以及公共水電費分攤等情況，接受業主和社會監督。

第叁十五條 物業服務企業應當完善內部財務管理制度，強化成本和收支管理。同一物業服務企業同時服務於多個物業管理區域的，服務成本和收支應按物業管理項目分別核算。汽車停放費、共用設施經營收入應當單獨列賬，獨立核算。

第叁十六條 物業服務收費應當體現自願委托、服務有償的基本要求，物業服務企業擅自擴大收費范圍、提高收費標准，業主、物業使用人有權拒絕交納。

第叁十七條 業主或者物業使用人應當按照物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。物業所有權發生轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業服務費用。未按合同約定交納的，業主委員會、物業服務企業應當督促其限期交納；逾期拒不交納的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟，依法追繳。

第叁十八條鼓勵物業服務收費實行酬金制管理。實行酬金制收費方式的，物業服務企業應當按照規定對物業服務各項資金的收支建立台賬，定期向業主大會或者全體業主公布物業服務收費的收支情況，並接受業主委員會的核查。實行包幹制收費方式的，物業服務企業應當對實施管理和服務的具體物業區域單獨建賬，按照物業服務合同的約定公布財務收支狀況，接受監督。

第叁十九條 發展改革（價格）主管部門應當會同相關部門加強對物業服務收費行為的監督管理，建立物業服務收費成本調查和物業服務收費糾紛調處機制，對物業服務企業存在擴大范圍收費、不按規定明碼標價等問題進行督促整改，指導物業服務企業規范收費行為。

第四十條 物業管理行政主管部門應當加強物業管理活動的行業監管，引導物業服務企業規范管理。

第四十一條 物業管理行政主管部門應當會同相關部門建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制，加強物業服務行業誠信管理。物業服務企業有超標准收費、強制或者變相強制收費、低於服務等級提供服務等行為的，由相關部門納入失信企業名單並給予相應懲戒。業主或者物業使用人有拖欠物業服務費用等行為且經法院判決仍拒絕交納的，應納入其個人信用檔案。

第四十二條 物業服務企業違反物業服務合同和本辦法規定收費的，由相關行政執法部門依據《中華人民共和國價格法》《價格違法行為行政處罰規定》《江蘇省物業管理條例》等法律法規予以查處。

第四十叁條 發展改革（價格）主管部門、物業管理行政主管部門未按照《中華人民共和國價格法》《江蘇省物業管理條例》和本辦法履行職責的，由上級發展改革（價格）主管部門和物業管理行政主管部門予以糾正，並依法追究有關人員責任。