【案例了然】某小区开发商与物业签订协议将小区公共区域经营权交给物业公司

某物业公司、A小区业主委员会物业服务合同纠纷案

上诉人(原审被告):某物业公司

被上诉人(原审原告):A小区业主委员会

案例简述

2010年9月1日,A小区置业公司与物业公司签订《A小区前期物业管理委托合同》,12月1日,又与物业公司《前期物业管理服务合同补充协议》,约定:为加强小区管理,提高小区服务品质,甲方同意将小区经营性收入归入物业公司所有,用于贴补日常管理支出及小区公共设施设备维护、维修,乙方盈亏自理。

2017年8月28日,物业公司退出该小区管理,与小区业主委员会形成《物业撤退协调会议纪要》:物业相关人员撤退并做好交接工作、将相关资料及妥善处理遗留问题,《问题清单》中一项关于“经营性收入资料缺失”的问题,物业承诺会将2014年至2016年三年的经营性收入明细资料提供给业委会。

到约定移交时间期限后,物业公司以财务资料丢失导致无法审计三年的经营性收入金额,只提供了一份不完整的明细账复印件,无法移交公共收益,致此业主委员会向人民法院提起诉讼。

一审判决:根据物业公司提交的不完整的明细账复印件,结合物业在小区管理时间等因素,酌情确定该公共部分经营性收益为20万元,物业公司应约定时间付清,并支付该款利息损失。

在本案中,物业认为业主委员会确定的公共收益数额不当,不服判决结果,提起诉讼,要求撤销一审判决。

聆讯细节:

1、2014年到2016明细帐复印件上面是有物业公司的印签,在一审时被上诉人提交过,本案物业公司在另案中向小区房产公司提供了大量的财务资料,但本案在一审中审计单位要求物业公司提供财务资料,却称财务资料丢失不存在了,导致审计的材料被退回到无法审计金额。

2、一审中提供了前期物业合同,是最早符合法律规定备案的是另一家物业公司。后来由开发商自行变更本案物业公司,并没有经过招投标。前期物业合同时间是2010年9月1日,而补充协议签订的时间是12月1日,也就意味着这两份协议并不是同时签署,补充协议未经政府备案。

【博观看点】

案件争论焦点：

1、原告主体资格问题,业主委员会是否有资格代表业主向法院提起诉讼,通过业主大会授权业主委员会行使业主的权利是否有效?

2、在物业公司无法提供利用小区公共资源经营所获得经营会计财务、账册报表导致无法审计,根据预估经营收入依据是否充分?公共收益可以补充物业服务中的哪些支出?

案件中上诉人的辩诉理由(物业公司)

1、关于原告主体资格问题。根据当地法规相关的规定,业主委员会参加诉讼,应当提供依法成立的相关证明材料,同时应经业主委员会授权,过半数的业主同意,否则,业主委员会无权提起诉讼。在一审时并未能提供上述证明文件,也未予以审查,显然错误。

2、关于公共部分经营性收益的确定,没有事实和法律依据。一审在没有任何事实依据的情况下,酌情确定公共部分经营性收益为20万元。(未能提供相应的财务资料,导致无法审计,而由此以复印件依法认定,并作为收益的依据。对上述证据及事实的认定,显然违反了举证规则的规定,不能适用举证责任倒置原则,而是谁主张谁举证的原则,被上诉人如举证不能,则理应驳回其诉请。一审认为上诉人未妥善保管相关账册,应承担相应责任,属于另一法律关系。)

3、返还经营性收益没有事实和法律依据。补充协议,明确约定小区经营性收入归物业所有,用于补贴日常管理支出及小区公共设施设备维护、维修,乙方盈亏自负。建设单位即使存在擅自处分行为,也不影响合同效力,同时,擅自处分行为应属另一个法律关系,也不应在本案中予以一并处理。在判令返还经营性收入时,未考虑作为物业服务企业对小区公共设施设备维护、维修费用实际支出,显然不公。

案件中被上诉人的辩诉理由 (业主委员会)

1.关于原告主体资格的问题。在立案时已经进行了审核业委会成立的合法性,业委会针对维权的事宜进行过业主的表决,而且得票率也是符合规定的。该城区对于业委会资格审核至少有十几个案件的审核经验,因此无论是在形式上还是立案的经验上不可能存在原告的主体资格不适合的问题。

2、关于公共部分经营性收益确定的问题。在一审中审计单位要求上诉人提供财务资料,却称自己财务资料不存在了,导致审计的材料被退回到无法审计(但在其他案件中却能提供大量财务资料)。因此,从这两方面来考虑,以复印件来酌情认定公共部分经营性收益并无不当,哪怕有不当,不利后果由上诉人承担。

3、返还经营性收益有事实和法律依据。开发商自行变更物业公司,并没有经过招投标。所签订的合同和补充协议相关政府未同意后者的备案。且按照现行法律规定,物业公司没有任何理由可以占有公共部位的经营收益。前期物业小修小补的费用是由物业公司承担,而大修大补是由业主承担,业主委员会从未收到大修大补的资料,而且没有尽到一级物业服务企业维修养护责任,不仅监控门禁没有到位,而且消防设施不能用,小区里面的路面跟围栏绿化都没有依照物业合同维修维护。

法院判决依据和理由(二审)

一、小区公共部分经营性收益。案外人置业公司与物业之间虽签订的补充协议中约定条款,但根据《物业管理条例》规定,业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。补充协议的约定属于小区开发商擅自处分的行为,对原告不具有约束力。被告使用小区公共设施及公共部位产生经营性收益,原告作为所有权及使用权人,有权向被告主张。

二、关于公共部分经营性收益的金额。原告申请对被告对案涉小区经营收支情况进行审计,但因被告无法提供审计必需资料,故鉴定机构无法进行审计。对此该院认为,原告虽未能提供足够的证据证明收益情况,但原告申请法院委托审计,已穷尽了举证手段,而该部分收益无法经审计的原因,是被告未能妥善保管资料,对此被告应当承担责任。原告提供虽是明细账复印件,但与会议纪要内答应资料对应,对该证据的真实性予以认定。在被告未能其他证据推翻上述经营性收入明细中所记载内容的。结合被告管理案涉小区时间等因素,酌情确定该公共部分经营性收益为200000元,对原告该部分诉讼请求,该院予以支持。

三、二审中,业委会于庭询后向本院补充提交了一份载有“小区相关事业追索维权并聘请律师诉讼或调解”等内容业主大会决议的公告,欲证明该业委会的诉讼主体资格适格。物业公司对该证据的真实性有异议,且不能证明已取得业主大会的授权,并认为该证据理应在一审中提交。本院认为物业公司该证据虽持异议,但并未提供相反证据,故对该证据予以确认。

裁判结果:

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。本判决为终审判决。

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