【案例了然】酬金制下业主知情权纠纷一案聚焦看点

上海浦东房地产集团物业管理有限公司诉蔡璐鸣业主知情权纠纷一案民事判决书

(2018)沪01民终2354号   业主知情权纠纷    民事   上海市第一中级人民法院  

上诉人(原审被告):上海浦东房地产集团物业管理有限公司

被上诉人(原审原告):蔡璐鸣,李剑, 余庆民(XX小区业主)

案例简述

上海市某小区,上海浦东房地产集团物业管理有限公司为该小区提供物业管理服务,与小区业主大会(甲方)与物业公司(乙方)签订酬金制方式的《国际华城住宅小区物业服务合同》(酬金制:是指在预收的物业服务资金中,按约定比列或者约定数额,提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担。)浦东房地产集团物业公司严格遵守《物业服务收费管理办法》十二条的规定,每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况,并将财务审计情况予以公示。但小区业主蔡璐鸣、李剑、余庆民3人却提出诉求查阅、复制物业公司相关资料(资料如下列明),表示业主对此资料享有知情权。物业公司以“已将财务审计报告进行过公示”为理由,拒绝查阅。蔡璐鸣、李剑、余庆民3人向法院提起诉讼,要求行使业主知情权。

业主诉求查阅、复制资料内容:

(一) 物业公司与小区业主大会、业主委员会签订的物业服务合同、协议、投标文件;

(二)物业公司制作的物业管理年度计划、年度维修养护计划、物业服务资金年度预决算,以及业主委员会的相关审批单;

(三)小区物业服务资金的收支账目明细以及相关财务凭证。

(四)小区公共收益资金的收支账目明细以及相关财务凭证。

(五)小区专项维修资金的支出账目明细及相关财务凭证(包括审批单、合同、银行转账凭证、发票等)。

案件争论焦点

1、物业公司是否为业主行使知情权的义务主体?

2、小区物业服务费方式实行酬金制下,物业公司每年将“物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况”进行公示情况下,业主对于小区公共资金、专项维修资金、物业服务资金的收支明细和相关财务凭证等是否可进行查阅、复制?

3、业主的知情权包含哪些内容,如何合法行使知情权?

案件中物业公司的辩诉理由

1、物业公司不是业主行使知情权的义务主体,

2、要求公开的部分材料不属于业主知情权的范围,行使业主知情权的方式不应当包括复制。

3、已向小区业主进行如下内容公示:相关年度物业服务合同向小区业主公示;小区收支审计情况,专项审计报告;物业费收支情况,并提供有关证据和照片证明。

法院判决依据和理由

1、物业公司是否为蔡璐鸣、李剑、余庆民行使知情权的义务主体。

物业公司为小区物业服务单位,其与业委会签订了酬金制模式的物业服务合同。该合同约定,物业公司提供物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理以及物业档案资料的保管。物业公司为物业服务的提供方,蔡璐鸣、李剑、余庆民所诉请要求知情的资料均在物业公司提供物业服务中产生,物业公司制作并保管了相应的资料,且在庭审过程中亦明确其持有,因此物业公司为蔡璐鸣、李剑、余庆民行使本案所涉知情权的义务主体。

2、业主行使知情权的范围。

业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定,业主请求公布、查阅建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况,以及其他应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持。上述司法解释对于业主知情权的范围作出了明确规定,蔡璐鸣、李剑、余庆民为XX小区业主,其以合理的方式所行使的知情权,应当受到法律保护。

小区的公共收益资金、专项维修资金以及酬金制模式下的物业服务资金均属全体业主共有,蔡璐鸣、李剑、余庆民作为业主之一,对于上述资金相关的收支明细情况享有知情权。国家发展和改革委员会、建设部颁布施行的《物业服务收费管理办法》十二条规定“实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。”《上海市商品住宅专项维修资金管理办法》第十八条中规定“……业主对公布的专项维修资金账目有异议的,可以要求业主委员会和物业服务企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。”小区业主对上述三项资金享有监督权、知情权,而全面知情权是有效行使监督权的保障。如业主的知情权仅限于由物业公司提供的审计报告中列明的各项资金明细清单而已,将使业主的监督权流于形式,无法切实保障全体业主的权利。因此,该类资料应纳入知情权的行使范围。

3、蔡璐鸣、李剑、余庆民行使知情权的方式。

物业公司曾在小区内对审计情况进行公示,确实在一定程度和范围内保障了业主行使知情权,但尚不能充分满足业主行使知情权的要求。业主享有知情权的所有材料,业主可通过请求公布、查阅的方式行使,对于已公布的文件和资料仍应允许业主查阅,物业公司以其已将审计进行过公示为由主张拒绝查阅的抗辩,缺乏依据,一审法院不予采信。业主行使知情权方式不仅包括要求公布、查阅,还应当包括复制相应的资料。因小区物业管理事务纷繁芜杂、资料数量庞大,如仅允许业主查阅,对于不具备专业知识的业主来说,无法顺利全面的行使知情权,更不可能以此进一步行使监督权。应当指出的是,业主行使知情权当以不影响他人权益及尽量减少对义务主体的负担为原则,不应多次重复查阅、复制,亦应承担复制资料的费用。

综上,蔡璐鸣、李剑、余庆民的诉讼请求,一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十九条、第八十条、第八十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定,于2017年12月28日作出判决:上海浦东房地产集团物业管理有限公司应于判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区XX小区自2012年1月1日起至判决生效之日止的下列资料原件提供蔡璐鸣、李剑、余庆民查阅、复制:

 (一)上海浦东房地产集团物业管理有限公司与上海市浦东新区XX小区业主委员会签订的物业服务合同(2014年度除外)及投标文件;

(二)上海浦东房地产集团物业管理有限公司作出的物业管理年度计划、年度维修养护计划、物业服务资金年度预决算,以及上海市浦东新区XX小区业主委员会的相关审批单;

(三)上海市浦东新区XX小区物业服务资金的收支账目明细以及相关财务凭证。财务凭证包括:1、与外单位签订的委托外包合同、支出凭证、发票,上海市浦东新区XX小区业主委员会对委托外包费用的审批单、对外委托外包合同执行考核费用的审批单;2、聘用员工和劳务派遣用工的人员名册、劳动合同、劳务派遣合同、工资性支出明细台账、银行流水、个税和社保缴纳证明;3、上海市浦东新区XX小区业主委员会对上海浦东房地产集团物业管理有限公司提取酬金的考核文件;4、使用物业服务资金进行采购的审批单、发票、支出凭证;5、缴纳税款和规费的凭证;6、上海市浦东新区XX小区会所交纳物业管理费用的凭证;7、收取地下停车位管理费用的发票存根;

(四)上海市浦东新区XX小区公共收益资金的收支账目明细以及相关财务凭证。财务凭证包括:1、地面停车费的收入账目明细及发票存根;2、网球场、篮球场等公共设施、设备的收费凭证;3、广告费合同及发票存根;4、使用公共收益资金支付维修更新工程项目的审批单、合同、银行流水、发票;5、缴纳税款及规费的凭证;

(五)上海市浦东新区XX小区专项维修资金的支出账目明细及相关财务凭证,包括审批单、合同、银行转账凭证、发票。

裁判结果:驳回上诉,维持原判。

相关法规链接:

《物业服务收费管理办法》

第十二条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十四条 实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

1、管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2、物业公共部位、公共设施、设备日常运行维护费用;

3、物业管理区域清洁卫生费用;

4、物业管理区域绿化养护费用;

5、物业管理区域秩序维护费用;

6、办公费用;

7、物业管理企业用于该项目的固定资产折旧;

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9、经业主同意的其它费用;

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十五条 实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业管理服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。

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