【案例了然】业主委员会解聘、选聘物业企业纠纷案例聚焦看点

江门市恩威物业管理有限公司与江门市蓬江区骏景花园业主委员会物业服务合同纠纷二审民事判决书

(2014)江中法民一终字第332号  物业服务合同纠纷  二审   民事   广东省江门市中级人民法院   2014-09-04

上诉人(原审被告):江门市恩威物业管理有限公司(新选聘物业公司)

法定代表人:孙春婵。

委托代理人:谢永壮。

被上诉人(原审原告):江门市蓬江区骏景花园业主委员会。

负责人:陈百年,该业主委员会主任。

委托代理人:杨志坚、麦嘉欣。

原审第三人:江门市新会区金沙物业管理有限公司(前期物业公司)。

法定代表人:黄健成,该公司总经理。

委托代理人:张志杰、陈少鸿,均系广东圭峰律师事务所律师。

案件简述:

骏景小区由金沙公司做前期物业管理,合同到期前三个月,业委会通知金沙公司不再续聘,要通过招投标选聘新的物业公司。业委会向各业主发出《关于公开招聘物业服务企业事宜的通知》,并附《征求意见表》,向业主征求意见对是否同意业委会采用公开招聘方式确定物业服务企业并签订物业服务合同进行表决。表决结果双过半。

随后,业主委组织了招投标,与恩威物业签订了物业服务合同。合同签订后,恩威公司组织人员并购买了十七万多元的进场物质,但两次进场,均因金沙公司和部分业主阻拦,进场未果。随后,恩威公司将业委会告上法庭,要求其赔偿经济损失和名誉损失,承担违约责任。

上诉人江门市恩威物业管理有限公司(以下简称恩威物业)因与被上诉人江门市蓬江区骏景花园业主委员会(以下简称业委会)、原审第三人江门市新会区金沙物业管理有限公司(以下简称金沙物业),就物业服务合同纠纷一案,不服人民法院(2013)江蓬法民一初字第1745号民事判决,向法院提起上诉。

案件争论的焦点

1、在前期物业服务合同到期前,业委会通知物业公司,认为双方的前期物业服务合同到期,经研究决定合同期满后不续约,届时业委会将重新公开招聘物业服务企业,做法是否合法?

2、业委会与新物业公司签订的《物业服务合同》是否有效?

3、在前期物业服务合同到期前,关于解聘、续聘物业公司以及采取招投标方式选聘新物业公司是否召开业主大会,并经“双过半”表决同意。如果经过业主大会法定程序同意,则签订的《物业服务合同》有效,反之,则无效。

4、关键点:一,业主委员会解聘物业企业程序不合法,导致结果不合法。二,因业主委员会的行为不合法,与其新聘企业签订的合同自始无效。

案件业委会的辩诉理由:

1、业委会只是一个民间自治组织,不具备强制执行力。对于金沙公司无理占据物管区域,业委会多次向有关机关反映,寻求解决方法,促使合同履行。合同无法履行是金沙公司过错造成,因此遭受的经济损失应由过错方承担,业委会不承担责任。

2、业委会从未参与对恩威公司名誉、声誉的诋毁,对恩威公司的名誉损失不应承担责任。

法院判决的依据和理由

1、根据《物业管理条例》第十一条第(四)项和第十二条第三款的规定,选聘物业服务企业属全体业主共同决定的事项,业主大会作出该项决定时应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而根据《物业管理条例》第十五条第(二)项和《广东省物业管理条例》第四十四条规定,业主委员会的职责为代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同,并应在合同签订时出具业主大会选聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明;

2、业委会在未得到业主大会同意的情况下,自行决定前期物业管理服务合同期满后不再续约,程序失当;

3、业委会向业主发出《关于公开招聘物业服务企业事宜的通知》,以书面方式征求业主是否同意业委会采用公开招聘方式确定物业服务企业并签订物业服务合同的意见。该事项得到“双过半”业主的同意,上述决定中未明确授权业委会具体选定物业服务企业;

4、业委会在拟定选聘的物业服务企业后,仅公示相关选聘情况和公示合同文本并要求业主在规定时间内提出异议,不符合《物业管理条例》第十二条规定的召开业主大会的形式要件;

5、鉴于本案证据未能证明业主大会作出了选聘恩威公司作为物业服务企业的决定,业委会自行与恩威公司签订的物业服务合同不能体现业主大会的意志,违反《物业管理条例》第十一条第(四)项和第十二条第三款的规定,该合同应属无效。

新聘物业公司(原告)为何不能进驻小区且未能获取经济赔偿?

      原告未能举证业主大会作出了选聘物业服务企业的决定,业委会自行与物业公司签订的物业服务合同无效,原告在原审过程中经释明,仍坚持在合同有效的前提下请求业委会继续履行合同并承担违约责任,缺乏必要的前提和基础,亦于法无据,故发院不予支持。

 案例详情

2011年1月28日,业委会与金沙公司签订《物业管理服务合同》,约定由金沙公司为某甲花园小区提供物业管理服务,自2011年1月15日起至2013年6月30日止,合同期满前三个月,金沙公司应当书面提出续签或退出管理的决定,在业委会续聘或选聘物业管理企业签订物业服务合同生效时,合同终止;

2013年3月23日,业委会通知金沙公司,认为双方的合同于2013年6月30日到期,经研究决定合同期满后不续约,届时业委会将重新公开招聘物业服务企业。

2013年 3月31日,业委会向各业主发出《关于公开招聘物业服务企业事宜的通知》,并附《征求意见表》,向业主征求意见对是否同意业委会采用公开招聘方式确定物业服务企业并签订物业服务合同进行表决。同年4月28日,业委会发布公告,于2013年3月31日以书面形式向全体业主征求公开招聘物业服务企业的意见,并认为本次征求事项得到二分之一以上业主同意以及面积过半,征求事项表决通过,业委会将按照相关程序完善合同条款开展招聘工作。此后,业委会成立了由5名业委会委员以及2名业主代表组成的招标评审小组,于2013年6月16日进行评标、开标工作。同年6月17日,业委会公布物业管理服务项目结果公示,评标信息:恩威公司得票4票,另一物业公司得票3票,拟中标人为恩威公司。

在业委会进行物业管理公司的招、投标期间,部分业主向江门市住建局、江门市信访局、某甲街道办事处等部门投诉,反映业委会在选聘物业管理公司过程中不依法召开临时业主大会进行公开招聘工作,质疑业委会本次招标的合法性,要求暂停招聘物业服务企业的工作。

业委会向恩威公司出具《中标通知书》,通知恩威公司中标事宜。此后,业委会向金沙公司发出了撤场通知,要求金沙公司于2013年7月1日前撤场。2013年6月30日,恩威公司与业委会签订了《江门市蓬江区某甲花园物业管理服务合同》,约定由恩威公司为某甲花园小区提供物业管理服务,合同期限为两年,2013年7月1日、7月15日,恩威公司组织有关人员进驻某甲花园小区,但是,由于业委会与部分业主、金沙公司的上述争议,恩威公司未能完成物业管理的交接手续。

一  审

 上诉人恩威物业公司上诉请求:

2013年9月17日,恩威公司向原审法院提起诉讼,请求法院判令:1.业委会赔偿恩威公司经济损失17264.9元、名誉损失5000元,合计22264.9元;2.业委会按照双方签订的《物业管理服务合同》履行合同;3.本案诉讼费用由业委会承担。

      主要事实和理由是:

1、业委会在2013年6月3日至2013年6月9日期间为骏景花园小区物业管理服务项目,面向市场招聘三级以上资质物业管理公司,恩威公司依照招标文件应邀投标应聘,6月25日收到业委会发出《中标通知书》。双方在6月30日共同签署了《物业管理服务合同》,合同约定服务期限为自2013年7月1日至2015年6月30日止两年。

2、2013年7月1日,恩威公司依照合同带领工作人员及工作物资进驻某甲花园小区,却遭到原驻物业与个别业主阻挠,经与业委会交涉,恩威公司于同年7月15日再次按照合同进场,遭遇阻挠,业委会未能解决恩威公司依约进驻某甲花园小区的障碍,致使恩威公司至今无法履行合同。业委会的违约行为导致恩威公司因此支付预备进场工作人员工资、购置物资、工具、服装、设备费、诉讼费等经济损失共计17264.9元。

3、恩威公司未能依约进驻某甲花园小区,舆论指向恩威公司在其中是否有猫腻及质疑恩威公司物业管理水平等等,恩威公司名誉和利益受到一定程度损害。

  业委会答辩称:

1、恩威公司无法履行合同完全是由于金沙公司无理拒不退场造成的,应由过错方承担。物业管理合同于6月30日到期后没有续约,但金沙公司不按规定向恩威公司交接,在2013年7月1日及7月15日两次带领恩威公司进驻小区时,金沙公司与个别业主反锁办公室门拒不退场,双方一度引起纷争并报警,还相约到江门市住建局约谈试图解决纠纷,但金沙公司在合同到期的情况下依然无理占据原物管区域,业委会将相关事件来龙去脉向住建局作了汇报,住建局至今没有回应。

2、业委会只是一个民间自治组织,不具备强制执行力。对于金沙公司无理占据物管区域,业委会多次向有关机关反映,寻求解决方法,促使合同履行。合同无法履行是金沙公司过错造成,业委会没有过错,其因此遭受的经济损失应由过错方承担,业委会不承担责任。

3、业委会从未参与对恩威公司名誉、声誉的诋毁,对恩威公司的名誉损失不应承担责任。进场时,金沙公司与个别业主阻挠在小区内,用高音喇叭或拉横幅等发表言论,业委会不仅没有参与且深受其害,因此,恩威公司的名誉损失不应由业委会承担。

4、业委会至今仍在竭力促使合同履行,应免责。业委会至今仍在积极与住建局、某乙居委会沟通,希望在不影响小区和谐稳定的前提下,解决与恩威公司物业管理合同的履行问题,不应承担本案责任。

金沙公司答辩称:

1、首先,恩威公司与业委会之间签订的物业管理服务合同是一份无效的合同,因为该合同的签订过程违反了法律的有关强制规定,该合同并没有经过某甲花园业主大会开会表决,未经法律法规规定的“双过半”的强制规定,因此合同是无效的。

2、其次,该合同是业委会的相关人员在没有得到业主大会授权的情况下私自与恩威公司签订的,而如果恩威公司的诉讼请求成立,业委会支付有关的赔偿所使用的资金实际上是通过小区的收益来支付的,损害了业主的权益,依据《广东省物业管理条例》第65条的规定,业委会作出的违反法律规定的决定,给业主或者物业服务企业造成损害的,由签字同意的业主委员会的成员承担责任,因此,恩威公司起诉业主委员会的诉讼主体是不适合的。

3、造成恩威公司无法履行所谓的合同的过错不在于金沙公司,而是在于业委会的个别成员。金沙公司至今未离场主要是基于某甲花园“双过半”业主表决同意金沙公司继续担任某甲花园的物业管理工作,该情况在金沙公司提交的证据可以证实;另外,根据有关的政府部门的指示,金沙公司也应暂时管理某甲花园小区。其次,根据《物业管理条例》第50条第3款的规定,物业服务合同期届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的,物业服务合同自动延续业主大会作出选聘或续聘决定止。

4、鉴于目前某甲花园混乱的局面,真正不让恩威公司进场的是广大的业主,这时离场,将肯定导致某甲花园陷入无物业管理的局面。造成目前局面的主要原因是因为业委会的有关人员在其担任业主委员会成员过程中,没有召开业主大会表决的有关事项,甚至通过违法的方式擅自与恩威公司签订合同,不仅损害广大业主的利益,甚至损害了恩威公司的权益。综上所述,在业主大会没有作出选聘或者续聘管理企业的最终决定之前,恩威公司与业委会签订的合同无效,金沙公司不退场也没有任何过错,请求法院驳回恩威公司的诉讼请求,并且认定该合同是无效合同,也不应当继续履行。

原审法院判决理由和结果:

原审法院认为,本案是物业服务合同纠纷。本案争议的问题是:1.恩威公司与业委会签订的《江门市蓬江区某甲花园物业管理服务合同》的效力以及是否应予以履行的问题;2.业委会是否应赔偿恩威公司经济损失、名誉损失的问题。

       一、关于恩威公司与业委会签订的《物业管理服务合同》的效力问题。

1、根据《物业管理条例》第十一条规定:“下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业;(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”、第十二条规定:“业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”、《广东省物业管理条例》第五十条规定:“物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业,并将决定书面告知物业服务企业;物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。”

2、以及参照广东省高级人民法院的有关规定,业主委员会是业主大会的执行机构,代表业主行使自治管理权,必须对业主大会负责并报告工作,不享有自行选聘、解聘、决定是否续聘物业服务企业的权利。按照上述法规的规定,业主大会选聘、解聘、决定是否续聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,亦即“双过半”同意。

3、本案中,在业委会与金沙公司签订的《物业管理服务合同》合同期限到期前的2013年3月23日,业委会在未经业主大会会议研究讨论的情况下,自行决定合同期满后不续约并通知金沙公司,该决定与以上法律法规的规定不符,违反了法律法规规定的民主议定程序。

4、 此后,业委会在3月31日陆续向各业主发出《关于公开招聘物业服务企业事宜的通知》,并在该通知上附上《征求意见表》,对“是否同意业委会采用公开招聘方式确定物业服务企业并签订物业服务合同”的事项进行征求意见,经统计有关票数后认为赞成票数及赞成的建筑面积数已经超过半数,从而,认为签订的《物业管理服务合同》是合法有效的。但业委会的上述行为却遭到某甲花园部分业主强烈反对,并对该合同的有效性提出质疑,认为业委会与恩威公司签订合同,并未经过“双过半”票数的同意,并自发成立临时托管小组,签订《否决声明》、《同意书》等文件否认该合同的效力。

5、原审法院认为,首先,从本案的事实来看,业委会先自行决定不续聘金沙公司,然后再向各业主发出《征求意见表》,对“是否同意业委会采用公开招聘方式确定物业服务企业并签订物业服务合同”的事项征求意见,如上所述,程序不当;

6、其次,该征求意见事项并未具体指向具体的招聘方式,也未具体指向选聘哪一家物业服务企业,也未列举招投标的方法,上述事项的不明确性为日后部分业主质疑物业服务企业选聘工作合法性提供了合理的怀疑;

7、从恩威公司及业委会的陈述来看,业委会招聘物业服务企业的招聘评审小组由7人组成,其中5人是业委会成员,另外2名是业主代表,该7人评审小组的投票结果决定了物业服务企业的选聘事项,评审小组的组成是否履行了必要的程序,是否征询了业主大会的意见,业委会并未能提供证据予以证实,

本案中,由于业委会在未经业主大会表决的情况下,自行决定不续聘金沙公司,违反有关规定;并且,业委会未能提供《征求意见表》投票的原始凭证,其后续选聘工作是否符合多数业主的意愿,未能得到证实,因此,业委会在续聘、选聘物业服务企业的问题上违反法律法规强制性规定。因此,恩威公司要求业委会履行该合同,显然无法律依据和事实依据,对其该项诉讼请求,原审不予支持。

二、对于业委会是否应赔偿恩威公司经济损失、名誉损失的问题。

1、首先,恩威公司以其与业委会签订的《物业管理服务合同》合法有效为前提,认为业委会构成违约,并请求违约损失17264.9元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定:由于涉案《物业管理服务合同》无效,恩威公司如果确实存在损失,并且在其主观没有过错的情况下,该损失实际为缔约过失引致的损害赔偿问题,其有权要求过错方予以赔偿,但是,恩威公司经原审释明后,仍然表示不变更诉讼请求,导致原审认定的事实与其起诉主张的事实不一致,故原审对恩威公司的该项请求不予支持。

2、对于恩威公司请求的名誉损失5000元的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零一条规定:“公民、法人享有名誉权,公民的人格尊严受法律保护,禁止用侮辱、诽谤等方式损害公民、法人的名誉。”名誉权是公民和法人就其自身属性和价值所获得的社会评价。本案中,从恩威公司提供的证据反映,未能证实业委会实施了侵害其名誉权的行为,其也未能提供证据证明其名誉权受到了损害,故对其请求业委会赔偿名誉损失的请求,原审不予支持。

3、据此,原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零一条,《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条,《物业管理条例》第十一条、第十二条,《广东省物业管理条例》第五十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定,于2014年3月4日作出如下判决:驳回恩威公司的全部诉讼请求。本案受理费382元,由恩威公司负担。

当事人二审的意见

      恩威公司不服原审判决,向本院提起上诉,主要事实和理由是:

一、原审以程序不当为由认定恩威公司与业委会之间的合同无效属认定事实有误。虽然业委会在原物业合同期满后未就是否不续聘金沙公司征求业主意见,然而,第一,业委会在通知金沙公司不续聘当月已征得小区“双过半”业主同意公开选聘物业服务企业,该表决意见实际上已是业主大会对不再与金沙公司续约的追认;第二,金沙公司在回复中亦表示不再续约;第三,业委会与金沙公司是否续约与认定涉案合同效力无关,并非涉案合同无效的法定理由。

二、原审以部分业主怀疑选聘工作为由认定涉案合同无效于法无据。第一、该征求意见事项虽未具体指向某一家企业或具体的招聘方式,但在现有的招投标方式中,业委会选用被公认为公平性、公正性、透明度最高的公开招标方式选聘物业服务企业,于理于情均无不妥,对选聘工作的合法性住建局有关领导亦已肯定。第二,即使存在部分业主怀疑招聘工作的合法性,亦应另案解决,与本案中合同的有效与否无关,更何况该怀疑从未有证据加以证实。

三、原审以未有证据证明评审小组的组成已征询业主大会意见为由,否定涉案合同效力于法无据。选聘物业服务企业属于业主大会的职权范围,然而无论是广东省物业管理条例等相关法律法规,或是小区议事规则,都未就业主大会或业委会招聘物管公司的细节进行明确规定。在小区业主大会同意公开招聘物管公司的情况下,业委会作为业主大会的执行机构,决定执行中的具体操作问题,未违反法律禁止性规定。

四、原审认定“业委会未能提供《征求意见表》投票的原始凭证,其后续选聘工作是否符合多数业主的意思,未能得到证实”,属认定事实不清。第一、在原审庭审中,恩威公司已表示竞聘前已核验相关原始凭证,对该投票结果予以确认。第二,这些原始凭证于2013年6月25日已经过住建局核验,有该局相关会议记录为凭,且金沙公司出庭作证的证人在庭审过程中亦承认这一事实。

五、原审认定涉案合同无效,恩威公司的损失为缔约过失引致的损害赔偿错误。涉案合同是业委会在业主大会授权下,通过公开招标方式,与恩威公司签订的物业服务合同,是双方的真实意思表示,未违反法律行政法规的强制性规定,符合本行业交易习惯,合法有效。

因业委会未能依约提供必要的进场条件造成恩威公司的损失,其理应承担违约责任。

业委会答辩称:

一、恩威公司的损失不应由业委会承担。一审判决已经确认业委会在招标之后已经积极通知金沙公司退场。涉案合同不能履行是由于金沙公司的原因造成的,因此恩威公司上的相关请求以及损失应该由过错方即金沙公司赔偿。

二、原审判决认定招标过程中存在的问题没有事实及法律依据,在现有的法律法规下,业委会如何通过公开招标的方式选出物业管理公司并没有明确的规定,因此,原审法院认为程序不当没有事实和法律依据。业委会在此过程中没有任何过错。

金沙公司答辩称:

一、恩威公司的上诉缺乏事实和法律依据,请求二审法院驳回上诉,维持原判

二、恩威公司与业委会签订的《物业管理服务合同》为无效合同,依法不应予履行。理由如下:

1、依据《中华人民共和国物权法》第76条、《物业管理条例》第11条、《广东省物业管理条例》第50条的规定,有权作出选聘和续聘物业服务企业的决定的机构为业主大会,业主委员会无此职权。且业主大会选聘、解聘、决定是否续聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。另依据广东省高级人民法院的有关规定,业主委员会是业主大会的执行机构,代表业主行使自治管理权,必须对业主大会负责并报告工作,不享有自行选聘、解聘、决定是否续聘物业服务企业的权利。本案中,业委会严重违反了上述规定,

2、其与恩威公司签订的涉案合同无效。业主大会对是否续聘金沙公司做出决定,只是业委会的评估和研究,便自行通知金沙公司不再续约,严重违反了法律法规规定的民主议定程序。再向各业主发出《征求意见表》,对“是否同意业委会采用公开招聘方式确定物业服务企业并签订物业服务合同”的事项征求意见,属程序不当,不仅不能如上诉状中所称构成对前面业委会越权做出决定的“追认”,而且由于业委会违法违反程序,这自行决定不与金沙物业续约的行为与涉案合同的无效存在关联性。后于2013年4月28日发布了其自己制作的统计结果的公告(骏业(2013)5号),称前述征求的事项己获业主双过半数同意通过。但是,业委会在一审当中并未提交《征求意见表》的原始凭证证实其“已获过半数通过”的主张。

3、甚至私自成立由7个人组成的评审小组用闭门投票方式决定选聘了恩威公司作为物业管理企业并签订了涉案合同的行为合法有效,属明显的违反法律规定,故涉案合同属无效合同。所谓“7人评审小组”,在恩威公司与业委会的证据和一审法庭调查都无法证实这个评审小组的成立、人员选定是否履行了必要的程序,是否征询了业主大会的意见。对于一个有合法资质的物业管理企业,应当明知法律的强制性规定,和应当知道不通过业主大会私下组成评审小组选聘物业管理企业的有效性,但却认为这种方式属“执行中的具体操作问题,不违反法律禁止性规定”,是明显的强词夺理,也更加突显了恩威公司在签订涉案合同的过程中存在明显过错。涉案合同因为无效自始没有法律效力。

二审法院判决理由和结果:

 1、根据《物业管理条例》第十一条第(四)项和第十二条第三款的规定,选聘物业服务企业属全体业主共同决定的事项,业主大会作出该项决定时应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

2、根据《物业管理条例》第十五条第(二)项和《广东省物业管理条例》第四十四条规定,业主委员会的职责为代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同,并应在合同签订时出具业主大会选聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。根据上述规定,在物业服务合同到期前,业委会应召开业主大会由全体业主作出是否同意续聘或另行选聘物业服务企业的决定,若业主大会决定另行选聘物业服务企业,则应由业委会根据业主大会的决定开展具体选聘工作,并将选聘情况向业主大会汇报,经业主大会作出选聘决定后由业委会根据该决定代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。

3、本案中,业委会在未得到业主大会同意的情况下,自行决定金沙公司的物业管理服务合同期满后不再续约,程序失当。

4、但其后业委会向业主发出《关于公开招聘物业服务企业事宜的通知》,以书面方式征求业主是否同意业委会采用公开招聘方式确定物业服务企业并签订物业服务合同的意见。该事项得到“双过半”业主的同意,实质上形成对业委会不再与金沙公司续约决定的追认。业委会根据业主大会的上述决定,有权开展公开招聘物业服务企业的具体工作。但由于业主大会的上述决定中未明确授权业委会具体选定物业服务企业并直接与其签订物业服务合同,故业委会应在开展选聘工作时,对参与竞聘的物业服务企业进行审查、评议后,须另行召开业主大会,向全体业主汇报相关情况,并由全体业主对选聘物业服务企业的事项作出最终决定。而业委会在拟定选聘的物业服务企业后,仅公示相关选聘情况和公示合同文本并要求业主在规定时间内提出异议,不符合《物业管理条例》第十二条规定的召开业主大会的形式要件,即使无业主按其要求提出异议,亦不能证明选聘结果得到“双过半”业主的同意。

5、鉴于本案证据未能证明业主大会作出了选聘恩威公司作为物业服务企业的决定,业委会自行与恩威公司签订的物业服务合同不能体现业主大会的意志,违反《物业管理条例》第十一条第(四)项和第十二条第三款的规定,该合同应属无效。恩威公司在原审过程中经释明,仍坚持在合同有效的前提下请求业委会继续履行合同并承担违约责任,缺乏必要的前提和基础,亦于法无据,故本院不予支持。

综上所述,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理恰当,依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

        二审案件受理费332元,由上诉人江门市恩威物业管理有限公司负担。

判决为终审判决。

审判长黎景欣

审判员陈雪娟

审判员李雁羽

二〇一四年九月四日

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