【案例了然】小区“人防工程”车位聚焦看点

(2018)苏05民终3125号  车位纠纷  二审  民事      江苏省苏州市中级人民法院   2018-05-25

上诉人(原审被告):苏州市吴中区郭巷街道香滨水岸(第三届)业主委员会,住所地江苏省苏州市吴中区郭巷街道通达路2088号。

负责人:孙桂林,主任。

委托诉讼代理人:卢心悦,江苏瀛元律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):苏州中展房地产开发有限公司,住所地江苏省苏州市东环路32号。

法定代表人:钟恒,该公司董事长。

委托诉讼代理人:章敏,江苏旭展律师事务所律师。

委托诉讼代理人:苗思蕖,江苏旭展律师事务所律师。

案例简述:上诉人(第三届)业主委员会因与被上诉人房地产开发有限公司,就小区人防车位收益归开发商还是业主公共收益纠纷一案,不服人民法院一审(2017)苏0506民初144号民事判决,向法院提出上诉。

本案业委会的诉讼理由:

1、小区的开发商并非一家开发商,事实上涉案小区由两个开发商共同建造完成。原告开发商提交的证据无法证明涉案人防工程系其独自建造。

2、即使人防工程的建造者是一家开发商,但谁建造并不等于谁投资。一审法院未查明人防工程的建造成本是否摊入房价、人防工程所占用的土地成本是否摊入房价,开发商没有提供人防工程系其独自投资的直接证据即该项目的清算报告。

3、开发商取得的人防工程平时使用证早已过期,故其对涉案人防工程没有使用权,进而无法进行出租及收益,也不存在经济损失。

4、小区人防工程常年处于消防验收不合格的状态,存在严重安全隐患,开发商未进行过任何管理。因此,开发商并非人防工程的投资管理者,故无权获得收益。

5、收取款项的行为主体是业主代表大会,业委会未经全体业主同意,没有权限擅自划拨款项。

本案争论的焦点

1、依据人民防空法,所有权属于国有,人民防空工程仅涉及是管理权,使用权,收益和处分权等问题,而判断谁拥有管理权,使用权,收益和处分权的原则是谁投资谁受益。所以,要解决人防工程纠纷的关键点是谁是人防工程的出资人。

2、人防工程的建设费用是否已摊入了房价之中,这是重点中的重点。如果开发商有证据证明它是投资人,且未将造价分摊到房价,而业主无法举证防空工程造价己摊入房价,则开发商拥有管理,收益等权利,反之,则由业主拥有。

法院判决的依据和理由

1、依据《防空法》第五条的规定,人民防空工程平时由投资者使用管理、收益归投资者所有。开发商提供的人防工程竣工验收备案表、防空地下室竣工验收证明书等建筑工程图纸的证据,均显示人防工程的建设单位为开发商。

而业委会上诉认为涉案人防工程不是开发商独自建造的,但未能提供其他主体参与建造的证据;

2、业委会认为人防工程建造成本已摊入房价,也未能提供证据予以证明,无反证推翻开发商所提供证据的情况下,应认定涉案人防工程系开发商投资建造。

3、开发商的人民防空工程平时使用证,印证了开发商对人防工程依法享有使用权。虽然使用证的期限已经届满,开发商未办理续期,但未能续期的主要原因是开发商与涉案业主委员会之间有纷争,并不能归责于开发商。使用证的续期问题属于行政管理范畴,不影响开发商作为人防工程投资者依法应当享有的收益权。

4、第二届业委会未经开发商同意,擅自对外收取人防工程的车位使用费,已构成对开发商合法权益的侵害。故开发商要求业委会退还剩余款项,于法有据,应予支持。

业委会败诉的关键点

1、未能举证小区人防工程的投资造价是否计入房价,故不能判决人防工程是小区业主所有,不能证明小区业主是投资方;

2、在人防工程使用过程中,进行管理修缮支出,业委会没有提供相应合同、发票及图纸等予以证明,而仅提供记账凭证,法院对相应支出不予认可。

3、业委会未能举证就该“小区业主代表大会委托收取并管理地下人防车位费”事项召开过业主大会,业委会收取人防车位的停车费无合法有效的授权。

案例详情 

上诉人苏州市吴中区郭巷街道香滨水岸(第三届)业主委员会(以下简称第三届业委会)因与被上诉人苏州中展房地产开发有限公司(以下简称中展公司)、原审被告申建成、许宏伟、汤红兵、孙桂林、金苏华、闾小平车位纠纷一案,不服苏州市吴中区人民法院(2017)苏0506民初144号民事判决,向本院提出上诉。本院于2018年3月26日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人第三届业委会上诉请求:一、依法撤销一审判决,发回重审或改判驳回中展公司的全部诉讼请求。二、中展公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由:一、一审法院认定事实不清。1.涉案小区的开发商并非中展公司一家,事实上涉案小区由两个开发商共同建造完成。中展公司提交的证据无法证明涉案人防工程系其独自建造。2.退一步讲,即使涉案人防工程的建造者是中展公司,但谁建造并不等于谁投资。一审法院未查明人防工程的建造成本是否摊入房价、人防工程所占用的土地成本是否摊入房价,中展公司没有提供人防工程系其独自投资的直接证据即涉案项目的清算报告,一审法院认定涉案人防工程是中展公司投资没有依据。3.多年来涉案人防工程常年处于消防验收不合格的状态,存在严重安全隐患,中展公司未进行过任何管理。因此,中展公司并非涉案人防工程的投资管理者,故无权获得收益。二、一审法院适用法律错误。1.根据《江苏省物业管理条例》第66条第三款的规定,人民防空工程平时作为停车位收取的汽车停放费、租金,应当依照有关规定,用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出,有剩余的部分应当将所得收益的70%纳入住宅专项维修基金,其余部分可以用于补贴物业服务费。涉案人防工程自建成后一直处于失修状态,业主代表大会为修缮及管理已花费较大款项,所剩余部分亦应纳入住宅专项维修基金,故业主代表大会是保管剩余款项的合法主体。2.中展公司取得的人防工程平时使用证早已过期,故其对涉案人防工程没有使用权,进而无法进行出租及收益,也不存在经济损失。3.收取款项的行为主体是业主代表大会,上诉人未经全体业主同意,没有权限擅自划拨款项。

被上诉人中展公司辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。

原审被告申建成、许宏伟、汤红兵、孙桂林共同辩称,同意第三届业委会的上诉意见。

原审被告金苏华、闾小平二审未作答辩。

原审原告中展公司向一审法院起诉请求:判令原审被告连带赔偿原审原告损失275625元(自2016年1月15日至2016年11月30日按每月每车位250元计算105个车位)。

     一审法院认定事实:位于苏州市吴中区××街道××北小区(即湖滨花园、香滨水岸小区)的地下人防工程建设单位为原审原告中展公司,该公司于2005年6月14日取得苏州市人民防空办公室有关人防工程施工图设计审查批准书,其记载该人防工程为结建式防空地下室,规划建设地面建筑面积约13.27万平方米,为高层建筑,应建防空地下室面积为10827平方米,拟建1个地下人防工程,地下室总建筑面积为10827平方米,平时用途为汽车库。2009年12月25日,该人防工程竣工验收备案,建筑面积为10827平方米,使用面积8747平方米。2010年3月29日,苏州嘉润房地产测绘有限公司对涉案小区人防车库面积进行测绘并出具了房产测量报告,人防车库的建筑面积为11067.69平方米,并附有测绘图纸。

涉案小区第二届业主委员会于2015年8月10日成立,并于同月13日备案,业委会名单为:汤红兵(主任)、孙桂林(副主任)、许宏伟(副主任)、申建成、余太旺、金苏华、闾小平。后案外人杨兆正不服苏州市吴中区住房和城乡建设局对苏州市吴中区郭巷街道香滨水岸(第二届)业主委员会的行政备案行为一案,经苏州市姑苏区人民法院审理后作出判决,撤销吴中区住建局于2015年8月13日对香滨水岸(第二届)业委会备案的行政行为。上述第二届业委会不服判决上诉至苏州市中级人民法院,该院于2016年5月11日作出终审判决,维持一审法院的判决。后,涉案小区于2017年3月28日成立第三届业委会,并于2017年5月10日备案登记。

上述事实,由原审原告提供的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、人防工程施工图设计审查批准书、人防工程竣工验收备案表、防空地下室竣工验收证明书、房产测量报告、涉案小区第二届、第三届业委会备案材料、(2015)姑苏行初字第00264号行政判决书,原审被告提供的(2016)苏05行终145号行政判决书,当事人的陈述及庭审笔录予以佐证。

庭审时,原审原告提供了如下证据:

 1.房屋面积预算声明、预算测量说明、住宅商品房价格的批复、房屋面积计算汇总表,拟证明共用建筑面积扣除了人防工程等建筑面积,不包括在商品房建筑面积内,涉案的地下人防车库的造价未计入商品房的销售价格。经质证,原审被告申建成、许宏伟、汤红兵、孙桂林、第三届业委会认为,预算声明并不是最终测量结果,不能证明销售成本、建造成本没有分摊到房屋价格中。

2.人防工程后期情况登记,其内容记载:业主认为工程未经业委会同意不得进入小区施工作业;开发商前期造成业主车辆不同程度损坏,业主代表大会从2016年1月15日开始对地下人防工程进行收费管理,并展开维修。原审被告申建成作为业主代表在登记表上签字确认。该登记表下方载明:依据人民防空工程平时使用证及苏州市民防局人防工程维护管理行政督查书进行维修,被业主委员会阻止,无法沟通,故不能在期限内完成维修。开发商代表王菲在登记表上签字确认。落款日期为2016年3月17日。原审原告拟证明第二届业委会组织原审原告对地下车位人防工程进行维修,2016年1月15日擅自收取地下车位费,说明原审被告侵权事实及原审被告称原审原告不对地下人防设施进行维修的说法是错误的。经质证,原审被告申建成陈述,其对签字予以认可,其签字时上述内容已有记载。原审被告许宏伟、汤红兵、孙桂林、第三届业委会认为,对开发商自行书写的内容无法确认,因人防工程常年失修,业主大会为全体业主的权益对人防工程进行管理,系全体业主的意思,与业委会无关。

3.(1)关于地下人防工程相关事宜的友情提醒,其主要内容为:业委会决定依法保护和维护人防工程,日常车辆管理交由达祥物业负责。建议全体业主不要到开发商处缴纳任何停车费,以免人防工程设施设备维护资金的流失。该通知的落款日期为2015年11月27日,落款单位为香滨水岸第二届业主委员会,未加盖印章。(2)香滨水岸业主代表大会关于代收人防汽车停放费的通知(复印件),其主要内容为:人防工程停车位收费期间和收费金额,自2016年1月15日至2016年11月30日,月收费每辆220元(含管理费),合计2310元。落款处加盖有香滨水岸(第二届)业主代表大会的印章,落款日期为2016年1月14日。(3)关于防范开发商对地下人防车位诈骗业主财产的公告(复印件),其主要内容为:地下人防工程归全体业主所有,业主代表大会是唯一合法主体。落款处加盖有香滨水岸(第二届)业主代表大会的印章,落款日期为2016年11月1日。(4)地下车位租金的收款收据二份(复印件),入账日期为2016年1月17日,金额均为2310元。收据上加盖有香滨水岸(第二届)业主代表大会的印章。(5)第二届业委会任期内第一年度(2015年8月12日至2016年8月11日)财务公示(复印件),其记载2016年1月15日至2016年11月30日期间人防车位收入为234180元、地下人防支出90135.40元。原审原告陈述,上述证据均系原审原告在涉案小区内拍摄的公告,拟证明第二届业委会在上述一审法院判决撤销备案后,以业主代表大会的名义擅自收取属于原审原告享有权益的地下人防车位的租金,出租车位数量为105个,收费期间为2016年1月15日至2016年11月30日,收费标准为每车位每月220元。

经质证,原审被告申建成、许宏伟、汤红兵、孙桂林、第三届业委会认为,对上述通知或公告的真实性不予认可,第二届业委会未发出过上述通知。车位收取费用的主体为第二届业主代表大会,并非业委会的行为,从材料中可以看出原审原告不进行修缮,不进行管理,说明其不具有收益权。对于财务收支公示的真实性予以认可,是业委会代表业主大会的收支情况,因人防消防设备得不到维修,处于常年失修状态,全体业主为了专款专用,防止财产损失进一步扩大,业主自愿以业主大会的名义收取车位费,并用于车库的管理和修缮。人防车位105个车位费,2016年1月15日至2016年11月30日期间共收取234180元,每月每车位为220元(其中180元为租金,40元为交给物业公司的管理费),其中支出物业公司地下车位管理费52500元,维修费用37635.40元,上述款项扣除后余款在第二届业委会的账户中。

4.地下汽车位使用权租赁协议5份,拟证明其曾在2015年11月份将地下车位自行出租给业主,租赁费为每月250元,年租金为3000元。经质证,原审被告申建成、许宏伟、汤红兵、孙桂林、第三届业委会认为,对其真实性不予认可,不能证明车位租赁费应按每月250元计算,原审原告应当提供相应收费收据。

5.有关《苏州市区机动车停放服务收费改革意见》的通知,拟证明地下人防车位每月租金为250元没有超出政府定价范围。经质证,原审被告申建成、许宏伟、汤红兵、孙桂林、第三届业委会认为,吴中区不在该文件范围,人防车位的收费亦未在该文件中明确。

6.移交清单,拟证明第二届业委会已将银行账户移交给第三届业委会,本案所涉的租金已移交由第三届业委会管理。经质证,原审被告申建成、许宏伟、汤红兵、孙桂林、第三届业委会对该证据的真实性予以认可。

原审被告申建成、许宏伟、汤红兵、孙桂林、第三届业委会提供了如下证据:

1.2016年2月22日的委托书,拟证明第二届业主代表大会考虑到全体业主的权益,对地下人防工程进行管理,因业主大会没有银行账户,故委托业委会代收代支车位费及公示。经质证,原审原告认为,真实性不予认可,业委会系代表业主的常设机构,即便以业主代表大会名义从事相关行为,业委会应系承担相应责任的主体。

2.第二届业委会关于人防工程的收支账册、购置发票、维修发票及收据、报销单,苏州达祥物业管理有限公司出具的物业车位管理费收据及银行转款凭据,拟证明业主大会在2016年1月15日至2016年11月30日期间共收取停车费234180元,业委会代为收支、记账并公示,为对人防工程进行管理,共支出管理维修费用为91236.40元,其中包括购地下车库监控设备10380元、照明灯等6170元、道闸维修4127.40元、地下过道盖板焊接3800元、地下车位划线油漆等398元、入口玻璃维修费4860元、购水泵5台5900元、水泵安装费2000元、物业车位管理费52500元,以上共计90135.40元,该费用均发生于2016年1月至2016年9月期间。另还于2016年9月30日支出地下人防换角铁费用1101元。根据收支情况显示,2016年1月15日至11月30日的租金按2310元收取。经质证,原审原告认为,对真实性不予认可,原审被告所称对人防工程进行管理修缮支出,没有提供相应合同、发票及图纸等予以证明,而仅提供记账凭证,对相应支出不予认可。其中有一笔52500元的开支为返还物业地下车位管理费,原审被告向业主收到的车位费不包括支付给物业的管理费,管理费系由业主另行支付的,该笔费用的支付义务人不应当是原审被告。

 3.2015年12月28日的消防监督检查记录(复印件),拟证明因人防车库无人进行管理,导致消防验收无法通过,存在多处需要整改的地方,业主大会因消防及实际情况的需要,对人防工程的修缮合理且必要。经质证,原审原告认为,无原件核对,真实性无法确认,该检查对象为案外人达祥物业公司,不是原审原告,整改主体是物业公司,而地下车库的消防设施仅系消防系统的一部分,难以证明该整改仅针对于人防工程部分。

4.商品房买卖合同,拟证明涉案人防工程所在小区除原审原告系开发商之外,还有其他的建设者,原审原告不能单独作为原审原告进行诉讼。经质证,原审原告认为,其未参与订立合同,对该合同的真实性无法确认。

5.人民防空工程平时使用证复印件,拟证明苏州市人民防空办公室于2011年9月26日签发,人防工程平时使用期限为5年,原审原告在2016年9月26日之后无使用权及收益权。经质证,原审原告认为,对真实性无异议,该证据恰恰证明涉案地下人防车位的合法权利人为原审原告,原审被告在2016年1月15日擅自收费发生在人防使用证的有效期限内,原审原告在有效期内对人防设施进行修复遭到原审被告的阻挠,导致无法办理人防使用证的延期。即便人防使用证到期,也不能证明原审原告的权利消失。

6.2016年1月15日代收人防工程汽车停放费的通知(复印件),拟证明第二届业主代表大会因人防工程常年失修,向小区全体业主发放通知,由业主代表大会收取停车费,用于人防工程设施的维护管理,告知小区业主人防车位收费的时间及标准,自2016年1月1日至2016年11月30日,月收费每辆200元(含管理费),合计共收2200元。经质证,原审原告认为,对真实性不予认可,该证据与原审原告提供相同名称的公告内容不一致,原审被告提供的公告中载明月收费为200元,原审原告提供的公告中载明月收费标准为220元,该收费没有得到原审原告的授权,也没有经过业主大会的同意。

一审法院认为,鉴于人防车位有其特殊性,其所占面积属于人民防空工程,目前尚无相关法律、法规对人防车位的所有权作出界定,但依据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定,人民防空工程平时由投资者使用管理、收益归投资者所有。根据原审原告提供的涉案小区人防地下工程相关报建材料,以及双方确认由苏州市人民防空办公室颁发给原审原告的平时使用证,可以确认涉案人防车位系原审原告投资建造,对人防车位享有使用权及收益权,故涉案小区人防车位经营收益应当由原审原告享有。原审被告辩称颁发给原审原告的平时使用证超期而不能收取超期之后的停车费用,虽原审原告未按行政管理部门的要求办理续期手续,存在不当之处,但基于上述分析,原审原告并不因此而丧失对人防车位的经营收益权利;原审被告上述抗辩无法律依据,一审法院不予支持。对于涉案小区业委会是否存在侵犯原审原告收益权的问题,原审被告申建成、许宏伟、汤红兵、孙桂林、第三届业委会均认为业委会系受小区业主代表大会委托收取并管理地下人防车位费,但其并无证据证明就该事项召开过业主大会,业委会收取人防车位的停车费无合法有效的授权。从公示账目情况以及原审被告举证的账册内容来看,第二届业委会存在实际参与收取2016年1月15日至2016年11月30日期间的人防车位费234180元并支出费用的事实,鉴于人防车位费的收益权应由原审原告享有,原审被告并无证据证明其有权代收上述人防车位费,应构成侵权,其所收取的费用应当退还原审原告。对于原审被告申建成、许宏伟、汤红兵、孙桂林、第三届业委会辩称人防工程维修费91236.40元应予扣除,根据原审原告提供的人防工程后期情况登记记载有地下人防工程需要维修的内容,原审原告庭审时亦陈述其存在不能对人防工程维修的情形,由此说明,涉案地下人防车库应当存在需要维修的情形,而维修的义务应当由原审原告承担,原审被告就其相应维修项目有付款凭据及报销单予以佐证,经审查,该些维修项目的必要性及支出在合理范围,已由业委会代为完成,虽未得到授权,业委会有不当之处,但该维修事项有利于地下人防车位的使用,上述维修费用应在收到的停车费中扣减。至于第二届业委会将其中52500元作为管理费返还给物业公司,根据业委会公示的账目及账册情况而言,其系按每月每辆220元的标准收取地下人防车位的停车费,向物业服务公司按每月每辆40元支付管理费,上述管理费52500元有向物业服务公司付款凭据佐证,鉴于原审原告自2016年1月15日至2016年11月30日未对地下人防车位进行管理,上述管理费支出亦属合理范围,应予扣减。至于原审原告要求按每车位每月250元计算,虽其提供了5份租赁协议以佐证其主张,但该证据不足以证明应按每月250元计算,上述按每月每辆220元(含管理费)的标准出租地下人防车位的价格并不低于苏州市场上车位使用费的收费标准,因此,原审原告要求按每月250元计算损失,不予支持。涉案小区第二届业委会已被撤销,根据相关财务移交清单,第二届业委会的相应银行账户已交原审被告第三届业委会,其亦陈述剩余停车费存在账户中,故原审被告第三届业委会应将90443.60元(234180-91236.40-52500)退还给原审原告。关于业委会成员是否应承担责任,因其作为业委会成员,系履行职责,其相应责任后果应由业委会承担,故原审原告要求其承担连带责任,于法无据,一审法院不予支持。据此,依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,一审法院判决:一、原审被告苏州市吴中区郭巷街道香滨水岸(第三届)业主委员会于判决生效之日起十日内退还原审原告苏州中展房地产开发有限公司人防车位费90443.60元。二、驳回原审原告苏州中展房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5434元、财产保全费1970元,合计7404元,由原审原告苏州中展房地产开发有限公司负担2962元、原审被告苏州市吴中区郭巷街道香滨水岸(第三届)业主委员会负担4442元。公告费900元,由原审被告金苏华负担300元,由原审被告闾小平负担600元。

二审中,当事人未提供新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。

本院认为,依据《中华人民共和国人民防空法》第五条的规定,人民防空工程平时由投资者使用管理、收益归投资者所有。一审中,中展公司提供的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、苏州市人防工程施工图设计审查批准书、人防工程竣工验收备案表、防空地下室竣工验收证明书、建设工程规划验收合格证等证据,均显示涉案人防工程的建设单位为中展公司。第三届业委会上诉认为涉案人防工程不是中展公司独自建造的,但未能提供其他主体参与建造的证据;第三届业委会还上诉认为涉案人防工程建造成本已摊入房价,也未能提供证据予以证明,故在无反证推翻中展公司所提供证据的情况下,应认定涉案人防工程系中展公司投资建造。苏州市人民防空办公室向中展公司颁发的人民防空工程平时使用证,印证了中展公司对涉案人防工程依法享有使用权。虽然该人防工程平时使用证的期限已经届满,中展公司未办理续期,但未能续期的主要原因是中展公司与涉案小区业主委员会之间有纷争,并不能归责于中展公司。而且人民防空工程平时使用证的续期问题属于行政管理范畴,不影响中展公司作为涉案人防工程投资者依法应当享有的收益权。2016年1月15日之前涉案人防工程一直由中展公司进行出租收益,2016年1月15日至2016年11月30日期间,第二届业委会未经中展公司同意,擅自对外收取涉案人防工程的车位使用费,已构成对中展公司合法权益的侵害。因第二届业委会已被撤销,相关银行账户已移交给第三届业委会,而扣除维修费和物业公司管理费后的剩余停车费仍留存在银行账户内,故中展公司要求第三届业委会退还剩余款项,于法有据,应予支持。

综上,第三届业委会的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

裁判结果

驳回上诉,维持原判。

     二审案件受理费5434元,由上诉人苏州市吴中区郭巷街道香滨水岸(第三届)业主委员会负担。

本判决为终审判决。

审判长 周 红

审判员 黄文杰

审判员 黄学辉

二〇一八年五月二十五日

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