【案例了然】某小区商铺业主未缴纳专项维修资金，时隔6年之久，业主委员会上诉追缴

上海某实业公司与某小区业主大会

所有权纠纷一案二审民事判决书

上诉人(原审被告):上海某实业公司

被上诉人(原审原告):某小区业主大会

案例简述

上海某实业公司取得小区底层、二层房屋的产权,建筑面积共1601.75平方米,但未支付过上述房屋的专项维修资金。小区业主大会经征求业主表决意见,决定由业主大会代表业主提起追讨维修资金的诉讼,要求缴纳专项维修资金57566.9元。实业公司辩称,其从获得房地产权证,至本案诉讼有6年之久,小区从未主张过维修资金,该请求已超过诉讼时效,不同意诉请。

一审判决:缴纳维修资金的义务系由法律、法规予以规定,系业主的法定义务,并非系业主大会与业主基于债权关系而形成的债务,故对于维修资金的催讨不适用诉讼时效的规定。应向业主大会缴纳上述金额费用。

      上诉人(实业公司)不服判决结果,提起诉讼,要求撤销一审判决。

聆讯细节:

上海某实业公司取得上述的小区1601.75面积是与另外一家房产公司拆迁赔偿交换所得,双方共同办理交付房屋的产证手续,直至手续完备;办理产证的所需费用,由实业公司自行负担,未支付过系争房屋的维修资金。

案件争论焦点

1、所说的诉讼时效问题,是否因时间长久问题可以不缴纳专项维修资金?对于未缴纳专项维修资金的业主是否可以追缴?

2、在小区官司诉讼中,都会质疑业主委员会的诉讼资格,那么在本案中业主大会享有要求侵权人停止侵害、排除妨碍、赔偿损失的权利,是否有提起诉讼的权利?

案件中上诉人的辩诉理由(实业公司)

1、民事诉讼主体资格问题,业主委员会不是常设组织机构,也无承担民事责任的财产。业主大会享有要求侵权人停止侵害、排除妨碍、赔偿损失的权利,但并无提起诉讼的权利。

2、实业公司获得房地产权证,至被起诉有6年之久,从未主张权利,其请求已超过诉讼时效。法院认为缴纳维修基金是法定义务不适用时效制度是错误的。

3、案中的区域和居住的业主与小区其他业主各自有入口完全分离,不使用电梯等设备,其他物业服务也自行完成,并不相连。

案件中被上诉人的辩诉理由 (业主委员会)

1、业主委员会是适格主体,有权提起诉讼。小区业主大会经征求业主表决意见,决定由久乐业主大会代表业主提起追讨维修资金的诉讼。(表决结果:应到业主80人(户),其中同意78人(户),弃权2人(户),该表决结果显示超过二分之一以上业主均对起诉表示同意)

2、作为业主(实业公司)未缴纳维修基金,违反法定义务,侵害其他业主的权利,不应适用时效制度。

法院判决依据和理由(二审)

一、业主大会作为自治组织,管理全体业主的共有财产、共同事务,可以作为其他组织参加诉讼。业主大会具有社团性质,业主即是社团之社员,享有社员权,承担社员义务,其权利义务包含多种性质。业主大会作为全体业主的共有财产管理者,对房屋共有部分的维修和改良具有法律规定的权利。

二、维修基金是法律规定的业主应当缴纳的款项,其用途就是对房屋共有部分的维修和改良。缴纳维修资金的义务系由法律、法规予以规定,系业主的法定义务,并非系业主大会与业主基于债权关系而形成的债务。因此,业主大会要求作为小区业主之一的上诉人缴纳维修基金,这一权利基于业主是业主大会的社员,基于业主大会是房屋共有部分的维修和改良的管理者而产生,故这一权利并非是单纯的债权请求权,不是时效制度的客体,不应适用时效制度。

三、住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。实业公司未缴纳维修资金,理应按照相关规定缴纳。根据法律的规定业主大会有权依照法律、法规以及管理规约,主张权利。

裁判结果:

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。本判决为终审判决。

案   例   点   评

一、维修资金性质上属于专项基金,系为特定目的,即为住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造而专设的资金。它在购房款、税费、物业费之外,单独筹集、专户存储、单独核算。由其专用性所决定,专项维修资金的缴纳并非源于特别的交易或法律关系,而是为了准备应急性地维修、更新或改造区分所有建筑物的共有部分。由于共有部分的维护关乎全体业主的共同或公共利益,所以维修资金具有公共性、公益性。

二、缴纳专项维修资金是为特定范围的公共利益,即建筑物的全体业主共同利益而特别确立的一项法定义务,这种义务的产生与存在仅仅取决于义务人是否属于区分所有建筑物范围内的住宅或非住宅所有权人。因此,缴纳专项维修资金的义务是一种旨在维护共同或公共利益的法定义务,其只存在补缴问题,不存在因时间经过而可以不缴的问题。

三、业主大会要求补缴维修资金的权利,是业主大会代表全体业主行使维护小区共同或公共利益之职责的管理权。如果允许某些业主不缴纳维修资金而可享有以其他业主的维修资金维护共有部分而带来的利益,其他业主就有可能在维护共有部分上支付超出自己份额的金钱,这违背了公平原则,并将对建筑物的长期安全使用,对全体业主的共有或公共利益造成损害。

相关法规链接:

《中华人民共和国物权法》第七十九条:“建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。”

《物业管理条例》第五十四条第二款:“专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用”。第七条第四项规定:“业主在物业管理活动中,应当履行按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务”。第五十四条第一款规定:“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”

《住宅专项维修资金管理办法》第二条第二款:“本办法所称住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”