【案例了然】小區施工維修單位是否具有住宅專項維修資金申請主體的資格糾紛一案聚焦看點

沈陽市房產局與鑫滄海公司糾紛案裁定書

(2016)遼行申1195號   行政給付   再審   行政   遼寧省高級人民法院

再申請人(一審被告、二審上訴人):沈陽市房產局

被申請人(一審原告、二審被上訴人):沈陽鑫滄海科技有限公司。

某小區按照《住宅專項維修資金管理辦法》規定啟動了維修項目,沈陽鑫滄海科技有限公司為小區道路改造維修,施工項目已經驗收且已投入使用,該工程已經達到可以支付工程款的條件,於是鑫滄海公司提交相關材料向沈陽市房產局申請維修資金結算,房產局一直未支付工程款,鑫滄海公司向法院提起訴訟,要求支付工程費用。一審判決中,法院以履行職責之訴,審理判令,房地局向申請人支付工程款。沈陽市房地局不服一、二審判決,申請再審。

案件爭論焦點

1、房地局對鑫滄海公司是否負有給付義務、雙方是否存在債權債務關系?

2、此案中鑫滄海公司是否具備申請支付維修資金的主體資格?

案件中房地局的辯訴理由

1、房地局作為業主專項維修資金的代管者不應成為工程款支付義務主體,申請人請求給付道路改造維修資金工程款,缺乏事實和法律依據,申請人應通過民事訴訟實現其債權;

2、申請人不是住宅專項維修資金的使用程序申請人,房地局按照法律程序不應向申請人支付道路改造維修資金工程款;

3、房地局是否負有給付義務、雙方是否存在債權債務關系,原審法院卻是以履行職責之訴審理判令,支付工程款的職責。

法院判決依據和理由

1、根據《住宅專項維修資金管理辦法》第二十二條規定,住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前,需要使用住宅專項維修資金的,按照以下程序辦理:(一)物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議;沒有物業服務企業的,由相關業主提出使用建議;(二)住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建築物總面積叁分之二以上的業主且占總人數叁分之二以上的業主討論通過使用建議;(叁)物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案;(四)物業服務企業或者相關業主持有關材料,向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門申請列支;其中,動用公有住房住宅專項維修資金的,向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;(五)直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意後,向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知。

2、根據《沈陽市物業專項維修資金管理辦法》第二十一條(五)項規定,工程完工後,業主委員會持工程質量監督報告、工程結算審核報告、業主分攤費用明細等材料向區房產主管部門申請結算;第(六)項規定,區房產主管部門審核同意後,報市房產主管部門,市房產主管部門通知專戶管理銀行將工程款劃撥至業主委員會。

3、依據上述規定,涉案小區的物業服務企業或業主委員會可向沈陽市房產局申請支付維修資金,鑫滄海公司不具備申請支付維修資金的主體資格。鑫滄海公司在完成施工合同約定的工程後,應向涉案小區業主委員會要求履行合同義務,業主委員會不存在的,可向全體業主要求履行合同義務,鑫滄海公司的合法權益可通過民事訴訟主張。原審判決適用法律錯誤。

裁判結果:中止原判決的執行。

相關法規鏈接:

《武漢市住宅專項維修資金管理辦法》

第二十五條:住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前,需要使用住宅專項維修資金的,按照下列程序辦理:

(一)物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用方案。沒有物業服務企業的,成立業主大會的由業主委員會提出使用方案,未成立業主大會的由社區居民委員會組織相關業主提出使用方案;使用方案應當包括申請使用住宅專項維修資金的原因,維修和更新、改造部位、費用及組織方式等內容;

(二)業主委員會或者社區居民委員會應當組織業主對使用方案進行表決,並經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占該范圍內建築物總面積叁分之二以上的業主且占總人數叁分之二以上的業主同意。表決前應當將使用方案向住宅專項維修資金列支范圍內的業主公示,公示時間不少於7日;

(叁)使用方案通過後,業主委員會或者社區居民委員會持住宅專項維修資金使用備案表、相關業主表決結果及其證明、使用方案及預算、施工合同等材料,向區房屋行政主管部門提出備案申請;

(四)材料齊全的,區房屋行政主管部門自受理之日起3個工作日進行備案,並向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金通知,劃轉金額不超過預算資金50%;

(五)業主委員會或者社區居民委員會按照使用方案組織實施維修和更新、改造工程;

(六)工程驗收合格後,業主委員會或者社區居民委員會持下列材料向區房屋行政主管部門辦理撥付維修和更新、改造費用的手續:

1.維修和更新、改造工程驗收單;

2.維修和更新、改造工程決算單;

3.維修和更新、改造工程的發票;

4.其他相關材料。

(七)材料齊全的,區房屋行政主管部門應當在3個工作日內,向專戶管理銀行發出劃轉維修和更新、改造費用餘額的通知。

第二十六條:住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後,需要使用住宅專項維修資金的,按照下列程序辦理:

(一)物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用方案;

(二)業主大會依法通過使用方案;

(叁)業主委員會持住宅專項維修資金使用備案表、使用方案及預算等有關材料報區房屋行政主管部門備案;區房屋行政主管部門發現不符合有關法律、法規、規章規定的,應當責令改正;

(四)業主委員會按照區房屋行政主管部門備案的使用方案組織實施維修和更新、改造工程,並通知專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位;

(五)工程竣工後,業主委員會在物業管理區域內公示工程質量驗收報告和維修費用決算情況。

注意:武漢市住宅專項維修資金管理辦法中

1、住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前:業主委員會或者社區居民委員會持相關材料向區房屋行政主管部門提出備案申請,辦理撥付維修和更新、改造費用的手續 ； 

2、住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後:由業主委員會申請辦理相關手續。

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