【案例了然】街道辦事處是否有權終止業主委員會資格糾紛一案聚焦看點

綿陽高新區普明街道辦事處與綿陽高新區半山藍灣小區業主委員會其他行政行為一案二審行政判決書

 (2016)川07行終136號   行政   二審   行政   綿陽市中級人民法院   2016-12-30

上訴人(原審被告):綿陽高新區普明街道辦事處 ,法定代表人於邦建,該辦事處主任。

被上訴人(原審原告):綿陽高新區半山藍灣小區業主委員會,

負責人鄧青春,該小區業主委員會主任。

案例簡述

綿陽高新區半山藍灣小區,2014年3月,召開業主大會成立業主委員會,首屆業主委員會成員有七人,其中負責人為鄧青春,普明街道辦事處予以備案登記。其中有3名業主委員會成員分別於2014年8月26日、5月2日、3月18日書面申請退出業主委員會,街道辦事處雙方認可。於2015年10月19日又有一名業主委員會(趙中華)提出書面辭職報告。2015年5月30日,小區召開了業主大會,大會補選產生了叁名業主委員會委員,街道辦事處治保主任參加了大會。2015年11月9日業主委員會召開業委會,會議記錄證明了趙中華參加了會議討論並在會議記錄上面簽字。街道辦事處於2015年11月10日在小區張貼《公告》:“半山藍灣小區2014年3月6日選舉產生的業主委員會委員七人,現有四人已書面提出辭去業主委員會委員職務。半山藍灣小區業主委員會委員人數已不足總數的二分之一。根據《業主大會和業主委員會指導規則》(建房〔2009〕第274號)第四十六條、第五十八條之規定,公告要求半山藍灣業委會停止履行業主委員會職責,在業主大會選舉出新的業主委員會之前由社區居委會代行半山藍灣小區業主委員會職責。街道辦事處並於2015年11月17日向小區業主委員會主任送達《通知》,要求其在2015年11月20日前將成立業主委員會的所有賬目、資料和印章及其他屬於全體業主所有的財務暫時移交社區居民委員會。

案件爭論焦點

1、街道是否有權終止業主委員會的資格?什麼情形下,社區居委會代為行使業主委員會的職責才合法?

2、如何認定業主委員會辭職人數過半,關鍵點主要在於辭職行為的認定和業主委員會委員是否履職證據?在本小區《業主大會議事規則》是否進行了約定?

案件中業主委員會辯訴理由

1、根據《業主大會和業主委員會指導規則》第四十四條,街道辦事處沒有職權批准業委會委員的辭職申請。趙中華從未向半山藍灣小區業主委員會提交過辭職申請,一直在履行委員職責,普明街道辦事處認為趙中華已辭職這一情況不屬實。

2、普明街道辦事處所作行政行為已經對半山藍灣小區業主委員會造成了實際影響,所以小區業主委員會作為訴訟主體並無不當。

法院判決依據和理由

1、根據《住房和城鄉建設部業主大會和業主委員會指導規則》第四十四條的規定,業主委員會委員以書面方式提出辭職請求的,由業主委員會叁分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議,業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權,可以決定是否終止委員資格。

2、街道辦事處無權決定終止委員資格,其所舉證據不能證明業主委員會人數不足總數的二分之一,故街道辦事處以此發出的《公告》和《通知》不合法。上訴理由於法無據,法院不予支持。

武漢市關於業主委員會資格終止的相關規定

1、《武漢市物業管理條例》第叁十二條:業主委員會由下列情形之一的,街道辦事處、鄉鎮人民政府調查核實後,責令其暫停履行職責,由業主大會決定終止其委員職務:

(一)拒絕或者放棄履行委員職責;

(二)挪用、侵占業主公用財產;

(叁)在本物業管理區域內違法搭建、違法占用物業共有部分;

(四)利用職務之便接受減免物業費、停車費、以及索取、非法收益建設單位、物業服務企業或者厲害關系業主提供的利益、報酬;

(五)與為物業管理區域提供的物業服務企業之間有關聯關系;

(六)打擊、報複、誹謗、陷害有關投訴、舉報人;

(七)泄露業主信息或者將業主信息用於與物業管理無關的活動;

(八)違規使用業主委員會的印章;

(九)其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的情形。

業主委員會候補委員有前款第二項至第九項所列情形之一的,喪失候補委員資格。

案例判審

一審法院判決

1、《住房和城鄉建設部業主大會和業主委員會指導規則》第六條規定:“物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助,負責對業主大會和業主委員會的日常活動進行指導和監督。”高新區普明街道辦事處對轄區設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助,負責對業主大會和業主委員會的日常活動進行指導和監督。

2、被告街道辦事處辯稱原告半山藍灣業委會的主體資格問題,認為盡管街道辦事處具有指導和協助的義務,但是街道辦事處停止原告半山藍灣業委會行使權力,已對其權利義務產生實際影響,原告半山藍灣業委會具有主體資格。

3、本案的爭議焦點在於被告街道辦事處以半山藍灣小區業主委員會委員人數已不足總數的二分之一發出《公告》、《通知》是否合法原被告街道辦事處雙方對於趙登行、安娟、魏紅梅叁人均已辭去半山藍灣業主委員會委員資格無異議,但是對於趙中華是否辭去半山藍灣業主委員會委員資格有異議。

4、根據《住房和城鄉建設部業主大會和業主委員會指導規則》第四十四條“業主委員會委員有下列情況之一的,由業主委員會叁分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議,業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權,可以決定是否終止其委員資格:(一)以書面方式提出辭職請求的;……”的規定,業主委員會委員以書面方式辭職的其委員資格終止權利屬於業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權,街道辦事處無權決定業主委員會資格是否終止。

1、宣判後,上訴人綿陽高新區普明街道辦事處不服,以“1.被上訴人綿陽高新區半山藍灣小區業主委員會不是行政訴訟的適格主體;2.上訴人作出的被上訴人停止履職的行為適用法律正確,符合法律規定。”

1、街道辦事處所作行政行為已經對被上訴人綿陽高新區半山藍灣小區業主委員會造成了實際影響,所以被上訴人綿陽高新區半山藍灣小區業主委員會作為訴訟主體並無不當。

2、根據《業主大會和業主委員會指導規則》第四十四條,上訴人綿陽高新區普明街道辦事處沒有職權批准業委會委員的辭職申請。趙中華從未向被上訴人綿陽高新區半山藍灣小區業主委員會提交過辭職申請,一直在履行委員職責,上訴人綿陽高新區普明街道辦事處認為趙中華已辭職這一情況不屬實。

法院判決終審

1、根據《住房和城鄉建設部業主大會和業主委員會指導規則》第四十四條的規定,業主委員會委員以書面方式提出辭職請求的,由業主委員會叁分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議,業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權,可以決定是否終止委員資格。

2、上訴人綿陽高新區普明街道辦事處無權決定終止委員資格,其所舉證據不能證明被上訴人綿陽高新區半山藍灣小區業主委員會人數不足總數的二分之一,故上訴人綿陽高新區普明街道辦事處以此發出的《公告》和《通知》不合法。

3、被上訴人綿陽高新區普明街道辦事處的上訴理由於法無據,法院不予支持

         駁回上訴,維持原判。

         二審受理費50元,由上訴人綿陽高新區普明街道辦事處負擔。

         本判決為終審判決。

   審 判 長  周琳堤

         審 判 員  向 茜

         代理審判員  嚴皓月

         二〇一六年十二月叁十日