【案例了然】小區多名業主聯名起訴業主委員會，法院一審判業主無權利起訴？

上訴人(原審原告):某小區業主嚴某等3人

被上訴人(原審被告)某小區業主委員會

案例簡述

杭州市某小區業主委員會於2017年12月27日作出選聘某物業服務公司為小區提供物業服務的決定,嚴某等叁名業主認為業主委員會將不符合招標條件的物業公司列入候名單,不服小區業主委員會作出的選聘決定,認為業主委員會侵犯了業主的權益,因此上訴至法院,要求撤銷聘請該物業公司的決定。

 一審法院認為,根據《物權法》第七十六條的規定,有關共有和共同管理權利的重大事項,應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。嚴某等叁名業主未經業主大會授權代表全體業主行使權利,故不能以個人名義就公共利益起訴,駁回起訴。

嚴某等叁名業主,不服一審法院判決,認為《物權法》第七十八條規定,業主大會或者業主委員會的決定,對業主有約束力。業主大會或業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。請求再審。

案件爭論焦點

小區內的各項訴訟中主體資格,嚴某等3人作為物業的所有人,是本小區的業主,在業主委員會作出侵害業主利益時,業主個人是否具有提起訴訟的權利?

案件中上訴人的辯訴理由(嚴某等叁名業主)

嚴某等叁名業主系小區的業主,訴訟主體適格。選聘物業服務企業涉及全體業主利益,作為業主一員,為維護自身權益提起訴訟合情合法合理。

案件中被上訴人的辯訴理由 (業主委員會)

1、業主無權以個人名義就公共利益起訴。

2、選聘某物業公司作為小區的物業管理服務企業的決定已經實施,物業服務合同已簽署並實際履行,嚴某等叁名業主訴訟請求實際上是“解聘物業服務企業”。根據《物權法》第七十六條的規定,選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人,應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

3、《物業管理條例》第十二條中“侵害業主合法權益”指的是侵害業主個人利益而非共同利益,涉及共同利益的業主個人無權起訴。

法院判決依據和理由

1、本案的爭議焦點系業主作為小區業主是否有權作為原告就撤銷業主委員會關於物業選聘的決定提起訴訟。根據《中華人民共和國物權法》第七十八條規定,業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

2、根據《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第十二條規定,業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由,依據物權法第七十八條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定的,應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。據此,業主大會或業主委員會作出的決定對嚴某等叁名業主具有法律約束力,若該決定違反相關規定侵害業主實體或程序權益,其有權就撤銷該決定提起訴訟。 

裁判結果:

      綜上,一、二審認為再審申請人訴訟主體不適格,無權以個人名義就公共利益起訴,屬於適用法律錯誤。

撤銷一審決定,對本案進行再審

相關法規鏈接:

《中華人民共和國物權法》第七十八條,業主大會或者業主委員會的決定,對業主有約束力。業主大會或業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

《中華人民共和國物權法》第七十六條,下列事項由業主共同決定:(一)制定和修改業主大會議事規則;(二)制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約;(叁)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;(五)籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金;(六)改建、重建建築物及其附屬設施;(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規定的事項,應當經專有部分占建築物總面積叁分之二以上的業主且占總人數叁分之二以上的業主同意。

《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第十二條,業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由,依據物權法第七十八條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定的,應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。