【案例了然】小区施工维修单位是否具有住宅专项维修资金申请主体的资格纠纷一案聚焦看点

沈阳市房产局与鑫沧海公司纠纷案裁定书

(2016)辽行申1195号   行政给付   再审   行政   辽宁省高级人民法院

再申请人(一审被告、二审上诉人):沈阳市房产局

被申请人(一审原告、二审被上诉人):沈阳鑫沧海科技有限公司。

某小区按照《住宅专项维修资金管理办法》规定启动了维修项目,沈阳鑫沧海科技有限公司为小区道路改造维修,施工项目已经验收且已投入使用,该工程已经达到可以支付工程款的条件,于是鑫沧海公司提交相关材料向沈阳市房产局申请维修资金结算,房产局一直未支付工程款,鑫沧海公司向法院提起诉讼,要求支付工程费用。一审判决中,法院以履行职责之诉,审理判令,房地局向申请人支付工程款。沈阳市房地局不服一、二审判决,申请再审。

案件争论焦点

1、房地局对鑫沧海公司是否负有给付义务、双方是否存在债权债务关系?

2、此案中鑫沧海公司是否具备申请支付维修资金的主体资格?

案件中房地局的辩诉理由

1、房地局作为业主专项维修资金的代管者不应成为工程款支付义务主体,申请人请求给付道路改造维修资金工程款,缺乏事实和法律依据,申请人应通过民事诉讼实现其债权;

2、申请人不是住宅专项维修资金的使用程序申请人,房地局按照法律程序不应向申请人支付道路改造维修资金工程款;

3、房地局是否负有给付义务、双方是否存在债权债务关系,原审法院却是以履行职责之诉审理判令,支付工程款的职责。

法院判决依据和理由

1、根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条规定,住宅专项维修资金划转业主大会管理前,需要使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理:(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的,由相关业主提出使用建议;(二)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议;(三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;(四)物业服务企业或者相关业主持有关材料,向所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门申请列支;其中,动用公有住房住宅专项维修资金的,向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;(五)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后,向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。

2、根据《沈阳市物业专项维修资金管理办法》第二十一条(五)项规定,工程完工后,业主委员会持工程质量监督报告、工程结算审核报告、业主分摊费用明细等材料向区房产主管部门申请结算;第(六)项规定,区房产主管部门审核同意后,报市房产主管部门,市房产主管部门通知专户管理银行将工程款划拨至业主委员会。

3、依据上述规定,涉案小区的物业服务企业或业主委员会可向沈阳市房产局申请支付维修资金,鑫沧海公司不具备申请支付维修资金的主体资格。鑫沧海公司在完成施工合同约定的工程后,应向涉案小区业主委员会要求履行合同义务,业主委员会不存在的,可向全体业主要求履行合同义务,鑫沧海公司的合法权益可通过民事诉讼主张。原审判决适用法律错误。

裁判结果:中止原判决的执行。

相关法规链接:

《武汉市住宅专项维修资金管理办法》

第二十五条:住宅专项维修资金划转业主大会管理前,需要使用住宅专项维修资金的,按照下列程序办理:

(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案。没有物业服务企业的,成立业主大会的由业主委员会提出使用方案,未成立业主大会的由社区居民委员会组织相关业主提出使用方案;使用方案应当包括申请使用住宅专项维修资金的原因,维修和更新、改造部位、费用及组织方式等内容;

(二)业主委员会或者社区居民委员会应当组织业主对使用方案进行表决,并经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。表决前应当将使用方案向住宅专项维修资金列支范围内的业主公示,公示时间不少于7日;

(三)使用方案通过后,业主委员会或者社区居民委员会持住宅专项维修资金使用备案表、相关业主表决结果及其证明、使用方案及预算、施工合同等材料,向区房屋行政主管部门提出备案申请;

(四)材料齐全的,区房屋行政主管部门自受理之日起3个工作日进行备案,并向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金通知,划转金额不超过预算资金50%;

(五)业主委员会或者社区居民委员会按照使用方案组织实施维修和更新、改造工程;

(六)工程验收合格后,业主委员会或者社区居民委员会持下列材料向区房屋行政主管部门办理拨付维修和更新、改造费用的手续:

1.维修和更新、改造工程验收单;

2.维修和更新、改造工程决算单;

3.维修和更新、改造工程的发票;

4.其他相关材料。

(七)材料齐全的,区房屋行政主管部门应当在3个工作日内,向专户管理银行发出划转维修和更新、改造费用余额的通知。

第二十六条:住宅专项维修资金划转业主大会管理后,需要使用住宅专项维修资金的,按照下列程序办理:

(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案;

(二)业主大会依法通过使用方案;

(三)业主委员会持住宅专项维修资金使用备案表、使用方案及预算等有关材料报区房屋行政主管部门备案;区房屋行政主管部门发现不符合有关法律、法规、规章规定的,应当责令改正;

(四)业主委员会按照区房屋行政主管部门备案的使用方案组织实施维修和更新、改造工程,并通知专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位;

(五)工程竣工后,业主委员会在物业管理区域内公示工程质量验收报告和维修费用决算情况。

注意:武汉市住宅专项维修资金管理办法中

1、住宅专项维修资金划转业主大会管理前:业主委员会或者社区居民委员会持相关材料向区房屋行政主管部门提出备案申请,办理拨付维修和更新、改造费用的手续 ； 

2、住宅专项维修资金划转业主大会管理后:由业主委员会申请办理相关手续。

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