【案例了然】街道办事处是否有权终止业主委员会资格纠纷一案聚焦看点

绵阳高新区普明街道办事处与绵阳高新区半山蓝湾小区业主委员会其他行政行为一案二审行政判决书

 (2016)川07行终136号   行政   二审   行政   绵阳市中级人民法院   2016-12-30

上诉人(原审被告):绵阳高新区普明街道办事处 ,法定代表人于邦建,该办事处主任。

被上诉人(原审原告):绵阳高新区半山蓝湾小区业主委员会,

负责人邓青春,该小区业主委员会主任。

案例简述

绵阳高新区半山蓝湾小区,2014年3月,召开业主大会成立业主委员会,首届业主委员会成员有七人,其中负责人为邓青春,普明街道办事处予以备案登记。其中有3名业主委员会成员分别于2014年8月26日、5月2日、3月18日书面申请退出业主委员会,街道办事处双方认可。于2015年10月19日又有一名业主委员会(赵中华)提出书面辞职报告。2015年5月30日,小区召开了业主大会,大会补选产生了三名业主委员会委员,街道办事处治保主任参加了大会。2015年11月9日业主委员会召开业委会,会议记录证明了赵中华参加了会议讨论并在会议记录上面签字。街道办事处于2015年11月10日在小区张贴《公告》:“半山蓝湾小区2014年3月6日选举产生的业主委员会委员七人,现有四人已书面提出辞去业主委员会委员职务。半山蓝湾小区业主委员会委员人数已不足总数的二分之一。根据《业主大会和业主委员会指导规则》(建房〔2009〕第274号)第四十六条、第五十八条之规定,公告要求半山蓝湾业委会停止履行业主委员会职责,在业主大会选举出新的业主委员会之前由社区居委会代行半山蓝湾小区业主委员会职责。街道办事处并于2015年11月17日向小区业主委员会主任送达《通知》,要求其在2015年11月20日前将成立业主委员会的所有账目、资料和印章及其他属于全体业主所有的财务暂时移交社区居民委员会。

案件争论焦点

1、街道是否有权终止业主委员会的资格?什么情形下,社区居委会代为行使业主委员会的职责才合法?

2、如何认定业主委员会辞职人数过半,关键点主要在于辞职行为的认定和业主委员会委员是否履职证据?在本小区《业主大会议事规则》是否进行了约定?

案件中业主委员会辩诉理由

1、根据《业主大会和业主委员会指导规则》第四十四条,街道办事处没有职权批准业委会委员的辞职申请。赵中华从未向半山蓝湾小区业主委员会提交过辞职申请,一直在履行委员职责,普明街道办事处认为赵中华已辞职这一情况不属实。

2、普明街道办事处所作行政行为已经对半山蓝湾小区业主委员会造成了实际影响,所以小区业主委员会作为诉讼主体并无不当。

法院判决依据和理由

1、根据《住房和城乡建设部业主大会和业主委员会指导规则》第四十四条的规定,业主委员会委员以书面方式提出辞职请求的,由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否终止委员资格。

2、街道办事处无权决定终止委员资格,其所举证据不能证明业主委员会人数不足总数的二分之一,故街道办事处以此发出的《公告》和《通知》不合法。上诉理由于法无据,法院不予支持。

武汉市关于业主委员会资格终止的相关规定

1、《武汉市物业管理条例》第三十二条:业主委员会由下列情形之一的,街道办事处、乡镇人民政府调查核实后,责令其暂停履行职责,由业主大会决定终止其委员职务:

(一)拒绝或者放弃履行委员职责;

(二)挪用、侵占业主公用财产;

(三)在本物业管理区域内违法搭建、违法占用物业共有部分;

(四)利用职务之便接受减免物业费、停车费、以及索取、非法收益建设单位、物业服务企业或者厉害关系业主提供的利益、报酬;

(五)与为物业管理区域提供的物业服务企业之间有关联关系;

(六)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

(七)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动;

(八)违规使用业主委员会的印章;

(九)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的情形。

业主委员会候补委员有前款第二项至第九项所列情形之一的,丧失候补委员资格。

案例判审

一审法院判决

1、《住房和城乡建设部业主大会和业主委员会指导规则》第六条规定:“物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助,负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。”高新区普明街道办事处对辖区设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助,负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。

2、被告街道办事处辩称原告半山蓝湾业委会的主体资格问题,认为尽管街道办事处具有指导和协助的义务,但是街道办事处停止原告半山蓝湾业委会行使权力,已对其权利义务产生实际影响,原告半山蓝湾业委会具有主体资格。

3、本案的争议焦点在于被告街道办事处以半山蓝湾小区业主委员会委员人数已不足总数的二分之一发出《公告》、《通知》是否合法原被告街道办事处双方对于赵登行、安娟、魏红梅三人均已辞去半山蓝湾业主委员会委员资格无异议,但是对于赵中华是否辞去半山蓝湾业主委员会委员资格有异议。

4、根据《住房和城乡建设部业主大会和业主委员会指导规则》第四十四条“业主委员会委员有下列情况之一的,由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否终止其委员资格:(一)以书面方式提出辞职请求的;……”的规定,业主委员会委员以书面方式辞职的其委员资格终止权利属于业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,街道办事处无权决定业主委员会资格是否终止。

1、宣判后,上诉人绵阳高新区普明街道办事处不服,以“1.被上诉人绵阳高新区半山蓝湾小区业主委员会不是行政诉讼的适格主体;2.上诉人作出的被上诉人停止履职的行为适用法律正确,符合法律规定。”

1、街道办事处所作行政行为已经对被上诉人绵阳高新区半山蓝湾小区业主委员会造成了实际影响,所以被上诉人绵阳高新区半山蓝湾小区业主委员会作为诉讼主体并无不当。

2、根据《业主大会和业主委员会指导规则》第四十四条,上诉人绵阳高新区普明街道办事处没有职权批准业委会委员的辞职申请。赵中华从未向被上诉人绵阳高新区半山蓝湾小区业主委员会提交过辞职申请,一直在履行委员职责,上诉人绵阳高新区普明街道办事处认为赵中华已辞职这一情况不属实。

法院判决终审

1、根据《住房和城乡建设部业主大会和业主委员会指导规则》第四十四条的规定,业主委员会委员以书面方式提出辞职请求的,由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否终止委员资格。

2、上诉人绵阳高新区普明街道办事处无权决定终止委员资格,其所举证据不能证明被上诉人绵阳高新区半山蓝湾小区业主委员会人数不足总数的二分之一,故上诉人绵阳高新区普明街道办事处以此发出的《公告》和《通知》不合法。

3、被上诉人绵阳高新区普明街道办事处的上诉理由于法无据,法院不予支持

         驳回上诉,维持原判。

         二审受理费50元,由上诉人绵阳高新区普明街道办事处负担。

         本判决为终审判决。

   审 判 长  周琳堤

         审 判 员  向 茜

         代理审判员  严皓月

         二〇一六年十二月三十日